Transmettre gratuitement des parts de SCPI : est-ce possible ?

Il existe plusieurs possibilités pour transmettre des parts de SCPI qui toutes, sont soumises à des frais.

SCPI : la donation en pleine propriété

Il est tout d’abord possible de céder ses parts de SCPI grâce à une donation. L’avantage ? Si la donation est effectuée dans le cadre familial, elle bénéficie du régime fiscal en vigueur.

L’objectif de cette donation est de permettre au donateur de transmettre une partie de son capital de son vivant à ses héritiers en bénéficiant des abattements fiscaux possibles.

Ainsi, à titre d’exemple, compte tenu de la loi à en vigueur en 2019, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros de parts de SCPI à chaque enfant tous les 15 ans. Dans le même esprit, un grand-parent peut donner, tous les 15 ans, 31 865 euros de parts de SCPI à un petit-enfant. Pour des donations d’un montant supérieur à ce plafond, les droits de donation progressifs s’appliquent. Le régime de la donation n’est pas spécifique aux parts de SCPI.

La donation de la nue-propriété

Il est possible de préparer sa transmission en démembrant ses parts de SCPI. Les droits de la propriété sont dans ce cas divisés en deux catégories : l’usufruit et la nue-propriété. Par exemple, le parent peut conserver l’usufruit, donner la nue-propriété à ses enfants et continuer à percevoir les revenus générés par la propriété tout en ayant préparé sa transmission.

Cette solution est donc fortement adaptée à la SCPI, un des objectifs fréquents de l’achat de parts de SCPI étant de compléter son salaire ou sa retraite grâce aux revenus distribués par le fonds.

Le nu-propriétaire (enfant ou petit-enfant), deviendra pleinement propriétaire des parts à la mort de son parent ou grand-parent, hors droits de succession. Le démembrement est donc une façon de transmettre le patrimoine sans avoir à se séparer de son vivant du revenu complémentaire que représente l’usufruit.

Attention à la valeur évolutive de la nue-propriété

Dans le cadre d’une donation, si un démembrement des droits est mis en place, il faudra être alors particulièrement attentif à la valeur de la nue-propriété, qui dépend de l’âge de l’usufruitier afin de s’assurer de ne pas dépasser les plafonds permettant une exonération. La valeur de la nue-propriété évolue de 10 % par tranche de dix ans. Ainsi, si le parent à moins de 31 ans révolus au moment de transmettre à ses enfants, elle s’élève à 20 %, alors que la valeur de l’usufruit est de 80 %. S’il a moins de 41 ans, elle grimpe à 30 %, puis à 40 % pour les moins de 51 ans, etc. Jusqu’à atteindre 90 % lorsque l’usufruitier a plus de 91 ans révolus. Pour ne pas avoir à régler de droits de donation, il faut donc calculer la valeur de la nue-propriété concernée afin de ne pas dépasser la limite des 100 000 euros par usufruitier et par enfant (ou 31 865 euros par petit enfant). Il convient de regarder la législation en vigueur en 2019.

Donner à ses enfants un revenu complémentaire

Il est également possible de procéder à une donation d’usufruit, ce qui permet à l’enfant de bénéficier des revenus tirés du bien alors que le parent en reste nu propriétaire. L’opération peut être permanente et durer jusqu’au décès du parent, ou être temporaire, uniquement sur une durée déterminée. C’est un choix pratique pour qui souhaite offrir un soutien financier à ses héritiers poursuivant des études par exemple, puis récupérer l’usufruit une fois le diplôme obtenu.

La SCPI est donc un instrument particulièrement flexible pour transmettre son patrimoine. Grâce au démembrement notamment, il est possible de mettre en place des stratégies patrimoniales répondant à des objectifs spécifiques. C’est donc un placement de choix dans une perspective d’optimisation de sa transmission.