Création de valeur sur un actif immobilier

Création de valeur sur un actif immobilier : une stratégie intéressante à plus d’un titre

La performance d’une SCPI réside non seulement dans le niveau de rendement qu’elle délivre, mais également dans sa capacité à créer de la valeur dans le temps avec le patrimoine immobilier qu’elle détient. Pour un immeuble, la création de valeur peut prendre plusieurs formes.

Elle peut consister à améliorer celui-ci – en général un immeuble plutôt ancien – en réalisant des travaux de restructuration plus ou moins conséquents. Cette opération vise ainsi à le rendre plus attractif d’un point de vue locatif, en répondant aux exigences les plus élevées des utilisateurs (locataires), ce qui réduit la vacance. Une autre conséquence intéressante de ce type d’opération est de permettre à la SCPI de réaliser une plus-value éventuelle en cas de revente éventuelle de l’immeuble, sa valeur vénale pouvant potentiellement augmenter grâce à des qualités techniques renforcées ou nouvellement développées (flexibilité des espaces, performance énergétique, espaces extérieurs optimisés, etc.). Des certifications et labels environnementaux sont d’ailleurs généralement obtenus à la suite de ces travaux, témoignant de l’adaptation de l’immeuble aux meilleurs standards environnementaux.

A titre d’exemple, la SCPI Accès Valeur Pierre a finalisé en 2020 la rénovation complète de la façade d’un immeuble de bureaux de plus de 3 000 m² situé au 43-45 avenue Kléber à Paris 16ème. La rénovation de cet immeuble - acquis par la SCPI en décembre 2007 (1) – s’est déroulée en milieu occupé, les locataires ayant pu rester dans les locaux pendant toute la durée des travaux. Grâce à cette rénovation d’un montant d’environ 3 M€, l’expertise au 31 décembre 2020 a vu la valeur du bien progresser de plus de 60 % et les loyers augmenter de 40% (2).

La SCPI Accimmo Pierre procède également à des opérations de restructuration lourde sur certains immeubles de son patrimoine en vue de le valoriser et d’augmenter son attractivité locative. Une opération de rénovation est actuellement à l’étude sur un immeuble acquis récemment par le fonds dans Paris.

Un autre levier pour valoriser le patrimoine immobilier des fonds est l’acquisition d’immeubles en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). En effet, dans ce type d’investissement, les conditions financières d’achat de l’immeuble sont négociées en amont de la construction de celui-ci, et parfois plusieurs années en amont de sa livraison. Pendant le laps de temps où l’immeuble est en construction, son attractivité et/ou celle de la zone économique dans laquelle il se trouve peuvent potentiellement augmenter si l’analyse de son environnement géographique a été faite en regardant bien tous les potentiels de développement. Il n’est pas rare qu’à la livraison d’un immeuble acquis en VEFA par un fonds, la valeur de celui-ci enregistre déjà une hausse – donc une plus-value potentielle. Mais l’acquisition d’immeubles en VEFA n’est intéressante que pour un fonds de taille importante détenant de nombreux actifs car ce type d’acquisition ne délivre pas de loyers pendant sa construction. C’est le cas de la SCPI Accimmo Pierre et de l’OPCI Grand Public BNP Paribas Diversipierre qui ont une taille suffisamment importante pour pouvoir absorber l’absence de loyers sur les actifs acquis en VEFA jusqu’à leur livraison et location.

Prenons le cas de l’immeuble de bureaux « Horizon » situé à Düsseldorf en Allemagne et détenu à un tiers par l’OPCI Grand Public BNP Paribas Diversipierre (1). Cet immeuble emblématique a bénéficié d’une hausse de valeur de l’ordre de 17 % entre le moment où le prix de vente a été négocié (juillet 2016) et le moment où l’immeuble a été livré et acquis par le fonds (décembre 2017).

Un autre investissement récent de l’OPCI BNP Paribas Diversipierre réalisé à Cologne (l’ensemble immobilier « ID Cologne ») a quant à lui permis de créer une hausse de valeur de 16 % à la livraison de l’immeuble en 2021, grâce à la négociation des conditions financières de cette acquisition deux ans plus tôt lors de la promesse de vente, ainsi qu’à la compression des taux sur le marché immobilier allemand constatée sur cette période.

En conclusion, pour BNP Paribas REIM France, la création de valeur fait partie intégrante de la stratégie des fonds grand public qu’elle gère (SCPI et OPCI) et ce, depuis plusieurs années.

(1) Les investissements réalisés ne préjugent pas des investissements futurs.

(2) La création de valeur est calculée en divisant la différence entre la valeur vénale après travaux et la valeur vénale avant travaux, retraitée du montant des travaux, par la valeur vénale avant travaux.