SCPI : quelle durée de détention ?

SCPI : quelle durée de détention ?

Pour placer son capital dans une SCPI, il faut faire l’acquisition de parts de SCPI. Mais une fois détenteur de ces titres, est-il possible de les revendre à tout moment ? Y-a-t-il une durée de détention minimale ? Explications.

Investir dans une SCPI consiste à acheter des parts d’une société qui détient et loue un patrimoine immobilier. Un associé d’une SCPI reste libre par principe de revendre ses parts à tout moment*. Toutefois, la nature immobilière de ce placement et les frais qui y sont liés imposent d’envisager cet investissement sur le long terme.

SCPI : pas de durée minimale de détention

Il n’y a pas de délai imposé de détention de parts de SCPI de rendement (la situation est différente pour le cas particulier des SCPI fiscales, selon les modalités du dispositif concerné). Un associé qui souhaiterait récupérer ses fonds afin de financer un projet ou de faire face à une situation difficile par exemple, serait donc en mesure de le faire, sous réserve qu’il existe une offre d’achat équivalente** (voir ci-dessous).

Une durée de détention recommandée de 10 ans

Lors de l’acquisition de parts de SCPI, un épargnant devra régler une commission (de souscription sur le marché primaire et de cession sur le marché secondaire), déjà intégrée dans le prix d'achat des parts de SCPI, et éventuellement des droits d’enregistrement (sur le marché secondaire). En cas de revente des titres peu de temps après l’acquisition initiale, les frais réglés à l'acquisition pourraient ainsi être plus importants que les gains réalisés, provenant de la redistribution périodique des revenus de la SCPI à ses associés***. Une durée de détention minimum de 10 ans des parts de SCPI est donc recommandée par BNP Paribas REIM France.

Achat de parts de SCPI à crédit : un élément à prendre en compte

Il faut également prendre en compte, dans cette estimation de durée minimale de détention, l’existence d’un éventuel emprunt bancaire. Il est en effet possible de financer l’achat de parts de SCPI par le recours au crédit****. Le coût de ce financement, et notamment les conditions de remboursement anticipé, doivent donc être pris en compte dans la réflexion sur la durée de détention minimale des titres.

Revente des parts : des modalités différentes selon le type de SCPI

Une fois ce délai calculé, comment revendre ses parts ? Tout dépendra alors du type de SCPI concerné. Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, la revente s’opère sur le marché secondaire. Il s’agit d’une marché d’échange organisé par la société de gestion. Le marché secondaire regroupe les ordres de vente des associés sortants et les demandes d’achats de parts des potentiels associés entrants. Le prix de vente est fixé par la confrontation de l’offre et de la demande. Les associés sont également libres de revendre leurs parts directement de gré à gré, sous réserve d’en informer la société de gestion, et de régler le cas échéant une commission forfaitaire prévue dans la note d’information. Dans le cas d’une SCPI à capital variable, l’associé peut demander à tout moment, à la société de gestion, le rachat de ses parts par la SCPI, sous réserve que ce rachat de parts soit compensé par une nouvelle souscription équivalente. Le prix de rachat est déterminé à l’avance (valeur de retrait).

A noter : dans les deux cas, SCPI à capital fixe ou à capital variable, les délais de traitement des demandes de cession ne peuvent être garantis la revente des parts n’étant possible qu’à condition qu’une demande d’achat équivalente existe. C’est pourquoi la SCPI est considérée comme un placement peu liquide.

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* Ce placement est considéré comme peu liquide. La société de gestion ne peut garantir ni le retrait, ni la vente des parts, ni leur remboursement.
** Un placement dans une SCPI est considéré comme peu liquide. La société de gestion ne peut en effet garantir ni le retrait, ni la vente des parts, ni leur remboursement.
*** Les revenus de la SCPI proviennent essentiellement des loyers encaissés et ne sont en conséquence pas garantis.
**** Un crédit engage l’investisseur et doit être remboursé. En cas de défaut de remboursement du prêt, l’associé peut être contraint de revendre ses parts de SCPI et supporter un risque de perte en capital. En cas de vente à un prix décoté, l’associé devra compenser la différence éventuelle entre le capital restant dû et le montant issu de la vente des parts.