SCPI : Quel délai de jouissance ?

SCPI : Quel délai de jouissance ?

Lorsqu’un particulier souhaite placer son argent dans une SCPI, il se documente en consultant les principaux documents d’information de la SCPI. Ceux-ci présentent les différentes caractéristiques et informations, mais aussi les risques inhérents à cette typologie de placement financier, permettant d’analyser et de comparer les SCPI entre elles avant d’investir. Dans ces documents, outre le prix des parts ou encore les frais afférents, il est fait état d’un délai de jouissance. Qu’est-ce que cela veut dire ? Pourquoi prévoir ce type de délai ? Explications.

Qu’est-ce que le délai de jouissance d’une SCPI ?

L’objectif principal d'une SCPI est de verser des dividendes* potentiels à ses associés. Pour cela, elle achète des biens immobiliers (immeubles de bureaux ou d’habitations, commerces, hôtels, entrepôts, etc.) afin de les louer pour en tirer des revenus*. Mais lorsque l’épargnant achète des parts de SCPI, il va devoir attendre un certain délai, souvent quelques mois, avant de pouvoir encaisser ses premiers revenus*. C’est ce laps de temps qui est appelé « délai de jouissance ».

Attention : il ne faut pas confondre le délai de jouissance avec la propriété des parts. En effet, s’il faut plusieurs mois pour bénéficier des premiers versements de dividendes, le droit de propriété est, lui, acquis dès la validation du dossier par la société de gestion, c’est-à-dire lorsque l’inscription sur le registre des associés de la SCPI est devenue effective.

La durée du délai de jouissance.

Le délai de jouissance varie selon les SCPI. De manière générale, il s’établit entre deux à six mois, à compter du premier jour du mois qui suit la souscription effective.
Il s’applique principalement lorsque l’épargnant finance directement le développement de la SCPI, c’est-à-dire dans le cas des SCPI (à capital variable ou fixe) qui procèdent à une augmentation de capital. S’il n’existe généralement pas pour des parts acquises sur le marché secondaire, dans la mesure où la transaction n’est qu’un transfert de propriété entre deux investisseurs, certaines SCPI à capital fixe peuvent toutefois prévoir statutairement un délai de jouissance.

Exemple de calcul du délai de jouissance

Prenons le cas de la SCPI Accimmo Pierre, dont le délai de jouissance est de 6 mois. Si la souscription des parts intervient le 3 mars 2020, la jouissance des parts sera donc effective le 1er jour du sixième mois suivant la souscription, soit le 1er septembre 2020. Ainsi, si les dividendes sont versés trimestriellement, comme c’est souvent le cas, l’épargnant bénéficiera des dividendes potentiels versés fin octobre 2020, au titre du 3ème trimestre 2020, au prorata de sa durée de jouissance sur le trimestre, soit un tiers du dividende correspond au mois de septembre.

A quoi sert ce délai de jouissance ?

Les souscriptions des épargnants permettent à la société de gestion, (qui crée et gère la SCPI), d’acheter des biens immobiliers dans l’objectif de les valoriser sur le long terme (cas des SCPI à capital variable). Or, la concrétisation de ces achats immobiliers peut prendre du temps. De la recherche du bien idéal aux formalités devant un notaire, en passant par la due diligence et la négociation du prix, chaque étape nécessite parfois plusieurs semaines voire plusieurs mois. Durant ce laps de temps, il n’est pas possible de verser immédiatement aux nouveaux associés des dividendes alors que leur souscription n'a pas encore été réellement investie. Cela serait d’ailleurs inéquitable vis-à-vis des autres associés, plus anciens, qui verraient alors le rendement de leurs parts dilué par l’arrivée de ces nouveaux souscripteurs.

Le délai de jouissance ne doit pas être le seul critère de choix

Même si ce délai de jouissance peut paraitre long pour celui qui souhaite rentabiliser rapidement son investissement, ce critère ne doit pas trop fortement influencer le choix de l’épargnant. En effet, en comparaison avec d’autres types d’investissements immobiliers, il n’a rien d’exceptionnel. Il correspond plus ou moins aux délais constatés lors d’un investissement immobilier entre particuliers, de la signature du compromis de vente à celle de l'acte authentique chez le notaire auquel il faut ajouter, en amont, le temps nécessaire pour trouver le bien immobilier. Enfin, ce délai de jouissance est à relativiser au regard de la durée minimale recommandée de détention de parts de SCPI qui s’établit à 10 ans.

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* les revenus de la SCPI proviennent essentiellement des loyers encaissés et ne sont en conséquence pas garantis.