SCPI ou OPCI : quel placement choisir ?

SCPI ou OPCI : quel placement choisir ?

Investir sur le long terme dans la « pierre papier » peut être une bonne stratégie. Les montants collectés au cours des dernières années confirment l’attrait des investisseurs pour ce type d’épargne*. De plus, la gestion déléguée à une société de gestion vous décharge de l’administration des biens. Deux possibilités s’offrent à vous si vous vous orientez vers ce placement : opter pour une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou pour un OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier). Quelles sont leurs différences et quel produit sélectionner selon ses objectifs patrimoniaux ? Petit tour d’horizon de leurs atouts et de leurs risques.

Les points communs entre une SCPI et un OPCI

La SCPI et l’OPCI sont des solutions d’épargne réglementées proposées par des sociétés de gestion agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), permettant de réaliser un placement immobilier indirect. Les sommes investies par les épargnants permettent à ces fonds d’investissement ouverts à la collecte de constituer un parc immobilier (immeubles d’habitation ou de bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…), géré et valorisé au mieux. Une fois leur souscription effective, les investisseurs reçoivent des parts (de la SCPI) ou des actions (de l’OPCI) ainsi que potentiellement des revenus périodiques issus des produits locatifs des immeubles, au prorata de leur détention, sans avoir à s’occuper de quoi que ce soit en termes de gestion des biens (location, assurance, entretien…) en contrepartie de frais de gestion. Les SCPI, comme les OPCI, peuvent être disponibles en direct (voire en compte-titres)  ou via des contrats d’assurance-vie (selon les modalités de distribution proposées par les sociétés de gestion).

Les différences dans l’allocation

La SCPI compte majoritairement dans ses actifs des biens immobiliers (détenus directement ou indirectement), ayant pour objectif de les louer afin de générer du rendement.
C’est la différence principale avec l’OPCI qui investit de différentes manières, constituant ainsi davantage un produit dit de capitalisation.
En effet, l’OPCI doit majoritairement détenir des biens immobiliers. Mais il peut également effectuer d’autres placements, notamment sur des produits monétaires, des obligations ou des actions. Enfin il doit conserver une poche de « trésorerie disponible », qui doit représenter au minimum 5% de ses actifs pour assurer une bonne liquidité. Cette trésorerie disponible doit permettre à l’OPCI de racheter les actions quand un épargnant souhaite les céder.

Des conséquences fiscales différentes pour les revenus

Compte tenu des types d’actifs qui diffèrent de la SCPI et de l’OPCI, les revenus** potentiels tirés de l’investissement n’ont pas la même nature d’un point de vue fiscal. Ceux provenant de la SCPI sont « essentiellement »*** des revenus fonciers correspondant aux loyers encaissés. Ils sont à intégrer dans la déclaration de revenus et sont imposés selon la tranche marginale d’imposition. Ils supportent également des prélèvements sociaux. Alors que les revenus d’OPCI dépendent de la nature de la société. Pour les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable/SPPICAV (comme c’est le cas pour l’OPCI BNP Paribas Diversipierre), il s’agira de dividendes qui seront alors considérés comme des revenus de capitaux mobiliers et feront alors par défaut l’objet d’un prélèvement forfaitaire unique. Pour les Fonds de Placement Immobilier/FPI, il s’agira de revenus fonciers, comme dans une SCPI.

Risques et rendements

Plusieurs éléments doivent être pris en compte pour établir son choix. D’abord, l’OPCI est un placement qui peut être moins stable du fait de la part des investissements non-immobiliers qu’il intègre. En effet, il peut pâtir des variations des marchés boursiers et des aléas des placements financiers. Ce qui n’est pas le cas de la SCPI qui n’investit quasiment que dans l’immobilier et permet donc d’espérer plus de régularité dans le rendement. Mais à l’inverse, le supplément de risque entrainé par l’investissement en OPCI peut aussi laisser espérer une meilleure performance. Il faut dans tous les cas garder à l’esprit que les performances passées ne préjugent pas des performances à venir et que ces véhicules d’investissement comportent des risques inhérents à leur nature. Avant toute décision de souscription en SCPI ou OPCI, les épargnants disposent d’un ensemble de documents et notamment du Document d’Information Clé. Ce document normé a pour objet de délivrer une information claire, exacte et non trompeuse permettant à l’épargnant de prendre une décision d’investissement en connaissant les principales caractéristiques et les principaux risques du produit.

Liquidité de l’investissement

Enfin, l’OPCI permet en principe de pouvoir vendre ses actions et de récupérer son capital à tout moment, grâce à sa poche de trésorerie disponible. Les délais de cession des parts de SCPI, dont les actifs, biens immeubles, sont peu liquides, ne sont pas garantis par la société de gestion. Cette cession ne peut avoir lieu (sauf dans le cas particulier d’une SCPI à capital variable n’ayant pas encore atteint le montant de capital maximum fixé par ses statuts et sous réserve de nouvelles souscriptions) qu’à condition qu’elle soit compensée par une souscription équivalente (confrontation de l’offre et de la demande). Par ailleurs, la cession de parts de SCPI ou d’actions d’OPCI peut entrainer des frais inhérents à chaque véhicule que l’investisseur devra prendre en compte avant toute décision de souscription (cf. document d’information clé).

Un investissement à long terme

Quel que soit votre choix, OPCI ou SCPI, il s’agit d’un placement à long-terme, dont la durée moyenne de détention s’établit entre 8 ans et 10 ans minimum, vous permettant de percevoir potentiellement des revenus** sur les immeubles donnés en location. Le choix de fonds immobiliers étant vaste, faites-vous conseiller avant la souscription pour trouver le produit le plus adapté à votre profil d’investisseur.

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* En 2018, les SCPI et les OPCI Grand Public ont collecté 7,2 milliards € auprès des investisseurs en France. Source : ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) et IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière)
**Les revenus de la SCPI proviennent essentiellement des loyers encaissés et ne sont en conséquence pas garantis

*** Les produits financiers issus des placements de trésorerie et des participations d’une SCPI sont imposés entre les mains de l’associé au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (s’ajoutent également les prélèvements sociaux). Mais avant toute imposition, ces revenus font, sauf dispense l’objet, d’un prélèvement obligatoire non libératoire.