Retraite et SCPI : les bonnes questions à se poser

Investir dans des parts de SCPI semble tout indiqué pour se constituer un complément de revenus en vue de la retraite. Le point sur cette opportunité d’épargne en quatre questions-réponses.

Quels revenus une SCPI reverse-t-elle et à quel rythme ?

Les associés d’une SCPI perçoivent des dividendes potentiels nets de frais, qui sont en général reversés chaque trimestre. Ces revenus représentent principalement le fruit des loyers perçus par la SCPI, et dans une moindre mesure des intérêts de placements ou d’opérations financières qu’elle a réalisés. Le montant reversé à chaque associé varie en fonction du nombre de parts qu’il détient. Ce dernier les perçoit pour la première fois après un délai de jouissance – de 1 à 6 mois à compter de la date d’achat des parts de SPCI – soit le temps nécessaire à la société de gestion pour investir les fonds collectés dans de nouveaux immeubles.
Les titulaires de parts d’une SCPI peuvent toucher leurs dividendes au fur et à mesure des versements ou les réinvestir directement en souscrivant  de nouvelles parts. De cette façon, ils augmentent leur patrimoine immobilier sans mobiliser leur épargne.

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Faut-il investir des montants importants ?

Non. D’une manière générale, le montant qu’il est raisonnable d’investir dans des parts de SCPI dépend de son patrimoine personnel, de son horizon d’investissement et de la prise en compte des risques spécifiques à un investissement immobilier Il est par conséquent possible d’acheter à hauteur de ses besoins et en fonction de sa capacité d’épargne. C’est l’un des avantages de la pierre papier : elle permet d’accéder à l’immobilier de manière indirecte à partir de quelques centaines d’euros seulement. S’il n’est pas rare que les SCPI demandent un minimum de parts à souscrire aux primo-souscripteurs – une dizaine par exemple pour la SCPI de rendement Accimmo Pierre ce n’est pas systématique. Investir dans des parts de SCPI permet de bénéficier d’une gestion intégralement confiée à une Société de Gestion, en contrepartie d’une commission de gestion annuelle.

Peut-on acheter des parts de SCPI à crédit ?

Tout à fait. Un investisseur peut contracter un emprunt bancaire en vue de se constituer un portefeuille de SCPI, en faisant par exemple correspondre le niveau de son endettement aux gains espérés. L’investisseur ne doit toutefois pas tenir compte uniquement des revenus provenant de son portefeuille de SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement ;
Les taux d’intérêt actuellement encore bas* permettent de bénéficier pleinement de l’effet de levier du crédit. En outre, les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu imposable.

En cas de défaillance dans le cadre du remboursement du prêt consenti, les investisseurs ne doivent pas ignorer que les parts de SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte en capital

Par ailleurs, l’investisseur pourra déduire les intérêts financiers et les frais des revenus fonciers versés par la SCPI. Pour optimiser son montage, le client peut caler la durée de son crédit sur sa date prévisionnelle de départ à la retraite : ainsi tant qu’il est actif, il diminuera son assiette fiscale d’imposition avec la déductibilité des intérêts d’emprunt et à la retraite il n’aura plus de crédit à charge et bénéficiera pleinement des revenus/dividendes potentiellement versés par la SCPI.

Le régime fiscal dépend de la situation personnelle de chaque investisseur et est susceptible d’évoluer dans le temps, il est donc recommandé aux investisseurs de se rapprocher de leur conseiller fiscal ou patrimonial habituel pour toute question.
Investir dans des parts de SCPI c’est bénéficier d’une gestion intégralement confiée à une Société de Gestion en contrepartie d’une commission de gestion annuelle.

Est-il possible de les revendre facilement ?

Comme tous les actifs immobiliers, la SCPI doit être envisagée comme une épargne de long terme. La durée de placement minimale recommandée par la Société de gestion est de 10 ans.  Bien que le placement en SCPI soit investi dans des actifs immobiliers et présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers, il est toutefois possible de revendre des parts de SCPI sans trop de difficultés si un investisseur souhaite récupérer son capital à un moment donné de sa vie, que ce soit pour concrétiser un projet personnel ou anticiper une dépense importante. L’investisseur peut choisir de ne revendre qu’une partie de ses parts et conserver le restant. Les parts de SCPI à capital variable se cèdent sur le marché primaire de manière quasi immédiate – et s’il existe en contrepartie une souscription correspondante - à une valeur de rachat communiquée chaque année par la société de gestion. Pour les parts de SCPI à capital fixe, le délai moyen de revente sur le marché secondaire est en moyenne de quelques semaines et dépendra du nombre d’acheteurs présents sur le marché secondaire. Attention toutefois, le capital d’une SCPI n’est pas garanti : selon la période et en fonction de l’évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI, la valeur des parts à la revente peut potentiellement être inférieure à leur prix d’achat.

*1,53 % en moyenne au troisième trimestre 2017, selon l’Observatoire Crédit-Logement CSA.

Autres questions fréquemment posées :

• Qu’est-ce qu’une SCPI ?
• Quels sont les indicateurs de performance ?
• Comment acheter des parts de SCPI ?
• Quels sont les frais liés à l’achat de parts de SCPI ?
• Quelle fiscalité s'applique à l'acquisition de parts de SCPI ?

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