Maintien du prix de la part de la SCPI Opus Real

La SCPI Opus Real détient un patrimoine d’une valeur de 186 M€ au 31 décembre 2023. Son portefeuille est exclusivement situé en Allemagne.

Depuis 2022, le contexte macro-économique a été très défavorable à l’immobilier. Pour lutter contre l’inflation, la Banque Centrale Européenne a fortement et rapidement augmenté les taux monétaires directeurs. Or, la hausse des taux d’intérêt a des effets négatifs sur la valorisation des immeubles. 

Le portefeuille comprend sept actifs, dont cinq immeubles de bureaux, un hôtel et un commerce, situés dans les grandes villes allemandes (Francfort, Munich, Düsseldorf, Brême et Mannheim). Les évolutions de valeurs sont relativement homogènes au sein du portefeuille et s’expliquent principalement par la hausse des taux d’intérêt et la baisse des transactions immobilières sur le marché allemand.

La baisse de la valeur vénale des immeubles entraine une diminution de la valeur de reconstitution de la SCPI (voir annexe 1), qui s’établit à 1 716,89 €/part¹  au 31 décembre 2023. Le prix de souscription de 1 840,00 €/part (+7,2 % par rapport à la valeur de reconstitution) et prix de retrait de 1 675,69 €/part sont maintenus.  

La distribution brute est passée de 59,43 €/part en 2022 à 61,06 €/part en 2023. Pour 2024, la distribution prévisionnelle est comprise entre 59,00 et 63,00 €/part.  

¹ Sous réserve d'approbation par l'assemblée générale.

Annexe 1 : Evolution de la valeur vénale du patrimoine immobilier, de la valeur de réalisation et de la valeur de reconstitution

La valeur de réalisation correspond à la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des expertises, augmentée de la valeur des actifs non immobilier de la SCPI, diminuée de ses dettes. 

La valeur de reconstitution correspond aux capitaux à engager pour reconstituer la SCPI à l’identique. Elle comprend la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des expertises, augmentée des actifs non immobiliers et diminuée des dettes, à laquelle il convient d’ajouter les droits de mutation qu’auraient à acquitter la SCPI pour acquérir ses mêmes immeubles et la commission de souscription.

Il est à noter que l’endettement amplifie les effets de l’évolution de la valeur vénale du patrimoine immobilier sur la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution. Il s’agit de l’effet de levier. Pour une SCPI ayant recours à l’endettement, lorsque la valeur du patrimoine baisse, la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution baissent dans une proportion plus importante. Au 31 décembre 2023, les emprunts représentent 27 % de la valeur vénale du patrimoine. 

Les chiffres et données présentés dans le document sont issus de la société de gestion BNP Paribas REIM France. Les prévisions de distribution sont fondées sur des hypothèses arrêtées par la société de gestion et ne constituent en aucun cas une promesse de distribution. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les investissements réalisés ne préjugent pas des investissements futurs. Le versement des dividendes potentiels n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse, en fonction notamment des conditions de locations des immeubles, du niveau de loyer et du taux de vacance. Les principaux risques sont présentés dans le document d’informations clés (DIC). L’investissement dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performance. Il s’agit d’un placement à long terme et la société de gestion recommande de conserver les parts pendant une période d’au moins 10 ans. La liquidité du placement peut être limitée, la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Le placement est investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide. L’investisseur est averti que ce véhicule d’investissement présente un risque de perte en capital et qu’avant de souscrire, il convient de lire attentivement la documentation réglementaire pour une description plus complète des risques.