The Lighthouse : BNP Paribas REIM présente son analyse du marché immobilier européen

Dans cette septième édition « The Lighthouse H2 2023 - European Property Market Outlook », BNP Paribas REIM présente son analyse du marché immobilier européen. Pour cela, la société s’appuie sur des prévisions internes, des analyses et l’expertise de ses équipes locales, pour définir ses convictions et les opportunités d’investissement pour 2023 et au-delà. 

La stagflation et le pessimisme des investisseurs affectent le marché immobilier européen

Les marchés immobiliers européens continuent de réagir au nouvel environnement induit par la hausse des coûts de financement et l’ajustement des prix qui a débuté fin 2022. Les investisseurs attendent de voir quelle trajectoire vont suivre les coûts de financement et comment les prix vont réagir. L’actuel niveau des transactions en cours ne suggère pas une reprise de l’activité du marché à court terme, et la phase de détermination des prix pourrait se prolonger en 2023. En outre, la hausse des rendements risque de se poursuivre jusqu’à fin 2023 lorsque les banques centrales devraient cesser de durcir leurs politiques monétaires. 

Pour créer de la valeur au cours de cette phase de réajustement, les investisseurs doivent se concentrer davantage sur les marchés liquides et identifier les secteurs permettant d’optimiser le profil de risque/rendement. Ils ont également besoin de déterminer la juste valeur à long terme des actifs, dans la mesure où le marché devrait rester cyclique.
L’investissement durable est plus important que jamais et les projets immobiliers doivent intégrer des pratiques responsables pour être plus attractifs et assurer leur rentabilité à long terme. Les investisseurs ont besoin de tenir compte de l’obsolescence des actifs, tant en termes de changement climatique que de géographie, de fonctionnalité et d’économie. Il ne faudrait pas négliger les actifs qui ne nécessitent que de légères rénovations, qui pourraient prévenir ces obsolescences.

Les investisseurs ont intérêt à adopter une stratégie de diversification pour réduire la volatilité de leurs portefeuilles. Les actifs résidentiels et de santé affichent une perspective résiliente, car ils ont mieux résisté dans l’actuelle phase de réévaluation et devraient figurer parmi les plus performants au cours des cinq prochaines années. Le marché de la santé bénéficie notamment de bonnes perspectives portées par des tendances long terme qui ne devraient pas être affectées par l’actuel ralentissement économique, comme le vieillissement de la population ou l’augmentation des maladies chroniques.
De plus, la logistique et l’hôtellerie représentent des possibilités à haut risque/rendement pour les investisseurs. Le retour des dépenses consacrées aux loisirs devrait profiter à l’hôtellerie et en particulier l’hébergement axé sur la santé et le bien-être – yoga, méditation, stations thermales – et le tourisme de nature. 

« Ce rapport montre que la nouvelle conjoncture économique amorcée fin 2022 devrait se maintenir tout au long de 2023 avec une inflation et des taux d’intérêt élevés. Cette situation retarde le redressement du marché immobilier européen, en influençant à la fois les conditions de financement et le sentiment des investisseurs. Les investisseurs adoptent de nouvelles stratégies pour adapter et diversifier leurs portefeuilles. Ils doivent se concentrer sur des marchés plus liquides, des actifs durables et des secteurs portés par des tendances macroéconomiques qui sont à l’abri du contexte actuel, comme le vieillissement de la population, l’urbanisation et le nombre croissant de ménages », explique Laurent Ternisien, Chief Client Officer de BNP Paribas REIM.

Les principaux constats :

1.    Les conditions de financement vont impacter la reprise

Malgré l’inflation élevée et la crise bancaire américaine, le caractère résilient de l’économie européenne ne faiblit pas. Les prêteurs et les emprunteurs restent cependant averses au risque. Le niveau de dette pourrait continuer à diminuer et peser sur l'investissement en Europe tout au long de 2023.

2.    L’immobilier européen se réajuste face aux risques de court terme

Les taux de rendement immobiliers augmentent rapidement pour tenir compte des coûts de la dette plus élevés. Le Royaume-Uni est le plus avancé dans cette phase de réajustement des prix, suivi par le reste de l'Europe. 

3.    Redéfinir l’investissement core pour éviter les actifs obsolètes

Certains actifs pourraient voir leur valeur diminuer sur le long terme. De nombreuses opportunités pourraient donc se présenter aux investisseurs « core-plus » et « value-add » dans les prochaines années.

4.    En attente du réajustement des rendements prime sur le marché des bureaux

Les fondamentaux du marché des bureaux en Europe restent mieux orientés que ceux des Etats-Unis. Cependant, la localisation reste un critère essentiel, à la fois pour les utilisateurs et pour les investisseurs. Les acquéreurs attendent aujourd’hui que les taux de rendement s’ajustent aux coûts de la dette.

5.    A la recherche d’une protection contre les futurs ralentissements

Toutes les classes d’actifs sont concernées par le ralentissement actuel mais les actifs de santé et le résidentiel affichent une meilleure résilience. Ils bénéficient tous les deux de tendances de long terme.

6.    Le marché de la logistique nécessite une analyse approfondie et des décisions rapides

La logistique devrait être un des secteurs les plus performants au cours des cinq prochaines années. En effet, les croissances de loyers attendues devraient tirer les valeurs à la hausse.

7.    L’augmentation des loisirs dans la consommation des ménages impacte positivement le secteur de l’hôtellerie

Les ménages consacrent une part de plus en plus importante de leurs revenus aux loisirs. En conséquence, la fréquentation des hôtels a presque retrouvé son niveau d’avant pandémie.

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