The Lighthouse : BNP Paribas REIM présente son analyse du marché immobilier européen

Dans cette sixième édition « The Lighthouse H1 2023 - European Property Market Outlook », BNP Paribas REIM présente son analyse du marché immobilier européen, tous secteurs confondus. Pour cela, la société s’appuie sur des prévisions internes, des analyses et l’expertise de ses équipes locales, pour définir ses convictions et les opportunités d’investissement pour 2023 et au-delà. 

Un contexte d’inflation forte et de correction des rendements qui offrira de nouvelles opportunités aux investisseurs

En ce qui concerne l’environnement économique, 2022 a été un tournant. L’économie mondiale ralentit, avec une inflation structurellement plus élevée et un coût de la dette plus important. L’inflation élevée devrait se maintenir bien plus longtemps que prévu, ce qui signifie qu’une pression accrue des banques centrales sur les taux d’intérêt est attendue. En conséquence, les économies européennes aborderont 2023 avec une activité au ralenti. 

L’impact du contexte actuel sur l’investissement immobilier est assez clair : une contraction des transactions sur fin 2022 et en début d’année prochaine. Les rendements devraient également augmenter jusqu’au 1er semestre 2023 afin de tenir compte des coûts de financement élevés et de compenser le risque associé. Cela créera des opportunités à court terme, car les investisseurs seront en mesure d’acheter des actifs de haute qualité à des rendements nettement plus élevés qu’il n’était possible il y a seulement un an, en particulier sur les marchés où les négociations ont été historiquement tendues (bureau haut de gamme ou logistique par exemple). Toutefois, comme nous n’anticipons pas de baisse significative des coûts de financement et des rendements immobiliers à court et moyen terme, l’essentiel de la création de valeur devrait provenir du côté locatif. Les investisseurs devront adopter une approche plus sélective et développer une stratégie de gestion active pour capter la majeure partie de la croissance des revenus. Enfin, les fondamentaux solides de l’immobilier et les défis à venir, notamment en ce qui concerne les émissions de carbone, stimuleront la création de valeur. 

« Ce rapport montre que le contexte inflationniste est appelé à perdurer et qu’il faudra peut-être plus de temps pour que cet environnement économique s’améliore. Cette situation a certainement un impact sur le secteur de l’immobilier et sur les stratégies des investisseurs pour les années à venir. Si des opportunités se présenteront à court terme, les investisseurs devraient également se concentrer sur les facteurs qui auront le plus d’impact sur le secteur de l’immobilier au cours des quinze prochaines années, tels que la démographie, la géographie ou la numérisation », indique Laurent Ternisien, Chief Client Officer de BNP Paribas REIM.

Les principaux constats

1.    Un rapide ajustement des prix

Face aux incertitudes actuelles et à la hausse de l’inflation, des taux d’intérêt et des coûts de la dette, le marché connaît un fort ajustement des rendements. La vitesse de la hausse devrait être rapide et l’essentiel de l’ajustement devrait être achevé d’ici à mi-2023.

2.    Des opportunités se présenteront à court terme

Les investisseurs auront la possibilité d’acheter des actifs de haute qualité à des rendements bien plus élevés qu’il n’était possible il y a seulement un an (en particulier pour les bureaux haut de gamme et la logistique), ce qui augmentera leur rendement futur.

3.    Les tendances à long terme vont doper la performance

Investir aujourd’hui dans les facteurs qui auront le plus d’impact sur le secteur de l’immobilier au cours des quinze prochaines années, tels que la démographie, la géographie ou la numérisation, devrait être l’une des stratégies les plus résilientes.

4.    La dynamique du secteur de la santé devrait se poursuivre

Le secteur européen de la santé devrait être le secteur le plus résilient lors de la première phase de réévaluation en 2022-2023, mais devrait également enregistrer de bonnes performances grâce à des rendements relativement élevés et à la croissance attendue des revenus dans la phase de reprise.

5.    La résilience des marchés utilisateur remise en question dans les zones périphériques

Malgré les incertitudes actuelles, les marchés utilisateur de bureau et logistique ont bien résisté en 2022. Cependant, les intentions d’embauche des entreprises ont commencé à diminuer et les attentes concernant la demande et la croissance des loyers dans les sites périphériques devraient être affectées négativement à court terme, ce qui polarise le marché par emplacement et qualité des bâtiments.

6.    Les difficultés macroéconomiques actuelles ne devraient pas influencer la tendance vers une plus grande durabilité

Avec une réglementation qui se poursuit et la volonté de se conformer aux normes du marché, la nécessité de rénover le parc existant va s’accroître afin de répondre aux exigences bas carbone. La performance financière des actifs sera améliorée car elle aura un impact fort en termes d’économies de coûts supplémentaires. 

7.    Élargissement de l’univers d’investissement

Il y aura davantage d’investissements dans de nouveaux secteurs (tels que l’éducation, les centres de données, les installations de loisirs), de nouveaux objectifs d’investissement (tels que l’impact social) et des moyens plus innovants de diversifier les portefeuilles en dehors du cycle économique.

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