Les frais à l'achat de parts de SCPI

Les frais de souscription de parts de SCPI

Vous avez décidé de devenir associé d’une SCPI. Toutefois, vous vous interrogez encore sur le montant des frais que vous aurez à régler au moment de procéder à l’achat des parts de la société de votre choix. Voici notre éclairage.

Une SCPI n’est pas qu’un simple produit d’épargne au rendement potentiellement attractif*. En effet, une SCPI est une société d’un type bien particulier : son cœur n’est pas financier mais immobilier. Elle réunit des associés et leurs capitaux avec l’objectif de procéder à l’acquisition d’immeubles afin de les louer. Elle en tire des revenus (loyers) qu’elle redistribue ensuite à ses associés, sous forme de dividendes. Cette activité implique différents frais, notamment liés aux transactions immobilières. Les associés contribuent à leur règlement, de façon proportionnelle à leur investissement.

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Un investisseur devra s’acquitter, en plus du prix de vente des parts de SCPI, de commissions (de souscription sur le marché primaire et de cession sur le marché secondaire) et de droits d’enregistrement (sur le marché secondaire).

Marché primaire

Comme toute société, une SCPI émet un certain nombre de parts qui représentent chacun une fraction du capital social. Les associés sont les personnes ayant apporté des fonds en échange de parts de la société. Deux situations sont à distinguer. Première situation : la SCPI est en phase d’émission initiale de parts ou d’augmentation de capital. Dans ce cas, peu importe le type de SCPI (SCPI à capital variable ou SCPI à capital fixe n’ayant pas atteint le capital plafond fixé par leurs statuts), la souscription de nouvelles parts s’effectue sur le marché primaire, directement auprès de la SCPI, à un prix fixé à l’avance.

Marché secondaire

Deuxième situation : elle concerne les SCPI ne pouvant plus émettre de nouvelles parts**. L’acquisition de parts s’effectue alors sur le marché secondaire. Organisé par la société de gestion, il s’agit d’un marché d’échange via lequel les associés peuvent échanger des parts. Le marché secondaire fait se confronter les nouvelles demandes d’achat de parts (la demande) et les ordres de ventes d’associés souhaitant céder leurs titres (l’offre) pour déterminer ainsi le prix de vente des titres.

Frais sur le marché primaire : commission de souscription

Pour en revenir aux frais à régler au moment de l’achat de parts, ils vont dépendre du marché sur lequel la transaction s’effectue. En cas de souscription de parts sur le marché primaire, l’acquéreur doit verser à la société de gestion une commission de souscription. Cette commission rémunère la société de gestion pour la collecte de fonds auprès des associés et pour la recherche de nouveaux investissements (immeubles) par la SCPI. Le montant de la commission varie d’une SCPI à une autre. A titre indicatif, elle s’élève à 10% HT (12% TTC) du prix des parts pour les achats de parts de SCPI telles qu’Accimmo Pierre ou Opus Real, commercialisées par BNP Paribas REIM France. La commission de souscription est comprise dans le prix de souscription.

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Frais sur le marché secondaire : droits d’enregistrement

La situation est différente lors d’une acquisition sur le marché secondaire. Dans ce cas, l’acheteur doit verser à la société de gestion une commission de cession. Celle-ci couvre une partie des frais engagés par la société de gestion pour l’organisation du marché secondaire, les transactions et les transferts de parts ainsi que la tenue des registres. Cette commission s’élève par exemple à 4% HT (4,8% TTC) du montant de la transaction pour les SCPI gérées par BNP Paribas REIM France. A cette commission de cession s’ajoutent des droits d’enregistrement perçus par le Trésor Public (également à la charge de l’acheteur). Ils correspondent quant à eux à 5%*** du prix de vente.

Des frais impliquant un placement de long terme

L’existence de ces frais à la charge de l’acheteur implique d’envisager une SCPI comme un placement à long terme. Il faudra en effet potentiellement plusieurs années pour que les revenus distribués par la SCPI compensent les frais engagés à l’achat. C’est pourquoi la durée minimale recommandée de détention de parts de SCPI est de 10 ans minimum, pour les parts de SCPI d’immobilier d’entreprise gérées par BNP Paribas REIM France.

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* En 2018, le taux de distribution moyen des SCPI en France était de 4,35% (source IEIF). Attention, les performances passées ne présument pas des performances futures
** C’est le cas des SCPI à capital fixe dont les parts ont tous été émises et des SCPI à capital variable ayant atteint leur capital plafond.
*** Taux applicable au 1er janvier 2020