Les avantages et les risques d’une SCPI

Les avantages et les risques d’une SCPI

Les SCPI ont le vent en poupe auprès des épargnants*. Mais avant d’investir, chacun doit se poser la question : quels sont les avantages et les risques d’un tel placement ? Voici quelques éléments de synthèse pour tenter d’y voir clair.

Lorsqu’il est question d’épargne, les Français sont nombreux à faire confiance à la pierre et à plébisciter l’investissement immobilier**. En proposant d’investir dans l’immobilier locatif indirect c’est-à-dire par le biais d’une société, les SCPI intéressent les investisseurs à la recherche de nouvelles solutions d’épargne. Mais si les avantages de ce placement peuvent être séduisants, attention toutefois à ne pas en sous-estimer les risques.

SCPI : les avantages  

Rechercher les opportunités du marché de l’immobilier d’entreprise

Une SCPI d’immobilier d’entreprise est une société qui mutualise les capitaux d’associés pour acheter des immeubles de bureaux, des commerces, des entrepôts ou des locaux d’activité par exemple. Objectif : les proposer à la location pour en tirer des loyers. Ces revenus (nets de charges) sont ensuite redistribués aux associés sous forme de revenus potentiels périodiques. Pour les épargnants particuliers, c’est un moyen de rechercher les performances du marché dynamique de l’immobilier d’entreprise***, et ce même avec un investissement limité.

Un placement accessible à partir de quelques centaines d’euros

Il est possible de faire l’acquisition de parts de SCPI à partir d’un versement initial minimum de quelques centaines d’euros. Contrairement à un achat immobilier « direct », nul besoin donc ici de rassembler un capital important avant d’investir. De plus, l’achat de parts de SCPI pouvant se faire à crédit, les taux d’intérêt historiquement bas**** offrent donc une possibilité de plus de pouvoir dynamiser son épargne en choisissant l’immobilier.

L’attrait de 10 années de rendements supérieurs à 4%*****

L’un des attraits des SCPI pour les épargnants est le taux de rendement affiché par ces placements depuis plusieurs années. Le taux de distribution moyen des SCPI de rendement en France s’établissait à 4,35% en 2018. Des résultats relativement stables dans la durée, puisque ce taux s’élevait à 4,85% en 2015, 4,64% en 2016 et 4,43% en 2017******. A noter, ces résultats dépendant notamment de la santé du marché de l’immobilier tertiaire et de la sécurisation de revenus locatifs, il ne faut donc pas présumer des rendements futurs sur la base de ces seules performances passées. Mieux vaut analyser la pertinence de chaque SCPI en fonction de ses caractéristiques, notamment de la qualité de son patrimoine, du contexte économique et de sa propre situation patrimoniale.

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L’appui d’une société de gestion

Une fois les parts de SCPI achetées, l’associé d’une SCPI n’a pas à s’occuper de la gestion ni de l’administration des biens. De l’achat des immeubles jusqu’au versement potentiel de revenus, l’intégralité de la gestion opérationnelle est déléguée à une société de gestion en contrepartie de frais de gestion. Composée de professionnels de l’immobilier, celle-ci pilote pour les associés l’ensemble des tâches nécessaires au bon fonctionnement du fonds. Elle tient par ailleurs les associés régulièrement informés des performances***** de leur SCPI et de l’actualité de son patrimoine. Sont mis ainsi à leur disposition sur des supports durables les bulletins d’information, rapport annuel, statuts, note d’information, etc.

Des revenus complémentaires ou un capital à construire

Pour les associés, l’intérêt principal d’une SCPI consiste à recevoir périodiquement, si l’activité locative le permet, des revenus tirés des loyers perçus (ainsi que d’autres placements immobiliers accessoires). Cette distribution de dividendes permet aux associés qui le souhaitent d’obtenir un complément de revenu ou de retraite, proportionnel au montant investi. D’autres associés, préfèrent quant à eux réinvestir les sommes perçues dans de nouvelles parts de SCPI, faisant croître ainsi au fil des ans leur investissement dans la pierre-papier.

Atouts des SCPI pour transmettre son patrimoine

Enfin, il faut citer les atouts des SCPI pour préparer sa succession. D’une part, s’agissant de titres de sociétés, il est possible de bénéficier du régime de la fiscalité des donations en cas de donation à son conjoint, ses enfants ou ses petits-enfants. D’autre part, le démembrement du droit de propriété sur les parts de SCPI peut permettre un montage juridique bénéfique à la fois pour l’investisseur et pour ses héritiers.

SCPI : les risques

Des revenus non garantis

Les revenus distribués par les SCPI sont essentiellement issus des loyers perçus en contrepartie de la location des immeubles de la société. Ces revenus sont donc susceptibles d’être impactés à la baisse dans plusieurs situations. Des locaux vacants, tout d’abord, sont synonymes de manque à gagner et de coûts supplémentaires pour la SCPI (coûts d’entretien notamment). Le défaut d’un locataire important peut également entraîner une perte de revenus. Un retournement de la situation économique globale, avec une baisse de l’activité des entreprises, conduirait enfin à une moindre demande en locaux tertiaires. Aussi, afin de se prévenir contre ces aléas dans le choix de sa SCPI, un investisseur doit prêter une attention toute particulière à la localisation, la qualité et l’attractivité des immeubles constituant le patrimoine immobilier de la SCPI mais également à la diversification des risques locatifs.

Un capital non garanti

Le capital investi dans la SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ni protection. Les parts de SCPI étant des titres de société, l’investisseur n’a aucune certitude quant au montant qu’il pourra en obtenir à la revente (principalement pour les SCPI à capital fixe, les SCPI à capital variable affichant un prix de retrait fixe). En effet, si le marché des parts se maintient ou augmente pendant que l’investisseur détient les titres, il lui sera possible de les revendre à prix équivalent voire de réaliser une éventuelle plus-value. Si le marché se déséquilibre, en revanche, le prix de revente pourrait être plus faible que celui payé lors de l’achat. Par ailleurs, les variations du marché immobilier peuvent avoir un impact défavorable sur la valorisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI. Aucune assurance ne peut donc être donnée quant à leur performance. Ainsi, l’investisseur coure le risque d’une perte en capital à la sortie.

Une liquidité limitée

Autre zone de risque pour un investisseur : la liquidité relative de la SCPI. En effet, une SCPI est moins liquide que d’autres placements purement financiers. En principe, l’associé demeure libre de revendre ses parts à tout moment. Toutefois, cette vente ne pourra avoir lieu (sauf dans le cas particulier d’une SCPI à capital variable n’ayant pas encore atteint le montant de capital maximum fixé par ses statuts et sous réserve de nouvelles souscriptions) uniquement si des acheteurs potentiels se manifestent. Faute de demande, l’associé ne pourra revendre ses parts. A noter également : en raison de l’organisation de ce marché basé sur la confrontation de l’offre et de la demande, un certain délai sera nécessaire pour procéder à la revente des parts et ce même lorsque des offres d’achat existent.

Le risque de crédit

L’investisseur s’expose également à un risque particulier lorsqu’il achète des parts de SCPI en ayant recours au crédit bancaire. En effet, il doit s’assurer que le montant investi soit en adéquation avec sa capacité d’épargne. Et il ne peut prendre en compte les éventuels revenus distribués par la SCPI, de nature aléatoire, afin d’évaluer cette capacité de remboursement. En cas de défaut, il pourrait se voir obliger de vendre ses parts, quitte à réaliser une moins-value, afin de rembourser les sommes empruntées.

Les SCPI : un investissement de long terme

Enfin, souscrire des parts de SCPI implique le règlement de frais d’entrée (commission de souscription pour le marché primaire ou commission de cession et droits d’enregistrement pour le marché secondaire). Un délai est donc nécessaire pour absorber ces frais et fait d’une SCPI de rendement un investissement à long terme. La durée minimum de détention des parts recommandée par la société de gestion est ainsi de 10 ans.

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* En 2018, les SCPI ont collecté 5,1 milliards € auprès des investisseurs en France. Source : ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) et IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière)
** Selon une étude menée en 2018 par le Crédit Foncier, 68% des français sondés choisiraient d’acheter une maison ou un appartement pour la mettre en location s’ils recevaient une somme d’argent contre 16% qui choisiraient un placement sur une assurance-vie, 10% sur un Livret A et 7% sur les marchés financiers.
*** En 2019, 23,1 milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier d’entreprise- Source : GIE Immostat. Les SCPI sont toutefois des placements qui dépendent des résultats du marché de l’immobilier. Les performances passées ne peuvent donc pas présumer des performances futures.
**** Selon l'Observatoire Crédit Logement, le taux moyen d’un emprunt immobilier s’élevait à 1,17 % en France en juillet 2019
***** Les SCPI sont des placements qui dépendent des résultats du marché de l’immobilier. Les performances passées ne préjugent donc pas des performances futures.
****** Source : IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière)