Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : comment sont imposées les SCPI ?

Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : comment sont imposées les SCPI ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace depuis le 1er janvier 2018 l’impôt sur la fortune (ISF). Pour les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), seule la part de l’immobilier physique rentre désormais dans l’assiette de l’impôt.

Le principe de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)

Introduit pour la Loi de finances 2018, le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) fonctionne globalement selon les mêmes règles que l’ancien impôt sur la fortune (ISF). Il cible les contribuables dont le patrimoine immobilier (non affecté à l’activité professionnelle) est supérieur à 1,3 million d’euros. Sa principale différence avec le dispositif précédent est de se concentrer uniquement sur l’immobilier. Ainsi, la plupart des placements financiers sont désormais exclus de son assiette, notamment les actions et obligations.

Les actifs immobiliers imposables à l’IFI…

Les contribuables assujettis à l’IFI doivent déclarer la valeur de tous leurs actifs de nature immobilière, à savoir :

• Les biens immobiliers bâtis et non bâtis détenus en direct ;
• Ceux détenus indirectement par l’intermédiaire des sociétés ;
• Les parts de SCPI, d’OPCI et de foncières cotées* , y compris quand elles sont hébergées dans des contrats d’assurance vie.

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Les exceptions des actifs immobiliers imposables à l’IFI

Certains biens immobiliers échappent toutefois à l’IFI. C’est le cas :

• de l’immobilier affecté à une activité professionnelle ;
• des biens détenus par l’intermédiaire d’une société représentant moins de 10 % de son capital ;
• des revenus des loueurs en meublé professionnel ;
• de la nue-propriété des biens lorsque le démembrement résulte de la vente d’un bien dont le vendeur se réserve l’usufruit, que l’usufruit a été réservé par le donateur d’un bien ayant fait l’objet d’un don à l’Etat, ou que l’usufruit est constitué dans le cadre de l’article 757.

Le calcul de l’impôt

Le barème de calcul de l’IFI reste inchangé par rapport à celui de l’ISF. Son taux est progressif, il varie de 0,5 à 1,5 % en fonction de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier.
Pour les SCPI, c’est la valeur vénale de la partie représentant l’immobilier physique détenue au 1er janvier de chaque année qui doit être déclarée. Celle-ci correspond au ratio immobilier de la SCPI appliqué au prix de retrait pour les SCPI à capital variable ou au dernier prix d’exécution pour les SCPI à capital fixe.
A noter : la plupart des règles de plafonnement, des exonérations et déductions de l’ISF sont conservées avec l’IFI. Ainsi, les contribuables continuent de bénéficier d’un abattement de 30 % sur la valeur de leur résidence principale. Il reste aussi possible de déduire de l’actif imposable le montant de son emprunt immobilier, y compris quand celui-ci concerne des SCPI.

Le démembrement : une solution pour alléger sa fiscalité IFI

Pour les contribuables fortement imposés, l’acquisition de la nue-propriété des parts de SCPI en démembrement permet de ne pas augmenter la valeur du patrimoine imposable à l’IFI.
Le démembrement de propriété divise le droit de propriété des parts de SCPI en deux : l’usufruit d’une part, conférant un droit d’usage et un droit aux revenus, et la nue-propriété d’autre part, offrant le droit de disposer du bien. Pendant toute la durée du démembrement, le montant des parts de SCPI investi en nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette de l’IFI.

L’IFI versus l’ISF : ce qu’il faut retenir

Pas de changement pour le patrimoine immobilier : auparavant éligible à l’ISF, il reste soumis à l’IFI
Le seuil et le taux d’imposition restent également inchangés
Pour les SCPI, seule la part des actifs immobiliers détenus est soumise à l’IFI (en général, cette part représente environ 95 % de l’actif net d’une SCPI)
L’acquisition de la nue-propriété des parts de SCPI ne rentre pas dans la base imposable à l’IFI

* Les foncières cotées entrent dans le champ de l’IFI uniquement si le contribuable en détient plus de 5 %.

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