Covid-19 : Point marché sur l’immobilier de Commerce et les effets de la crise sanitaire

Point marché sur l’immobilier de Commerce

D’importants défis, de nombreux enjeux et des opportunités ?

Une période de révolution copernicienne pour le secteur.

En l’espace de 14 mois, plusieurs événements ont affecté le secteur du commerce : d’abord, les différents actes des gilets jaunes en 2018, ensuite les grèves de fin 2019 contre le projet de réforme des retraites, puis la fermeture des commerces physiques non alimentaires liée à la crise sanitaire en cours.

L’alimentaire, fer de lance de l’activité en période de confinement – en magasins, comme en digital.

Pour les commerces qui restent ouverts, l’activité reste soutenue en particulier grâce à la résilience des formats de proximité des enseignes alimentaires (comme Carrefour, Casino). Ces dernières n'ont connu qu'une légère baisse de leur cours de bourse (environ -5%), surperformant ainsi l'ensemble du marché boursier (-24% pour Euro Stoxx 50) entre la fin de janvier et la fin de mars 2020. De surcroît, des magasins comme les supermarchés peuvent faire bénéficier les consommateurs de leur offre non alimentaire.

Une autre tendance à observer est celle des commerces qui proposent une offre en ligne consolidée, puisqu’ils se trouvent dans une position avantageuse par rapport à la concurrence. Cependant, dans les catégories moins établies sur le canal de l’e-commerce, comme l’alimentaire, la situation est moins claire. Une transition vers le commerce en ligne pourrait s'accélérer, mais il est peu probable que la hausse de la demande observée pendant l'épidémie se poursuive pour des catégories comme les produits frais.

La gestion de trésorerie, enjeu clé du moment.

Certaines enseignes – touchées par les fermetures administratives - ont déjà sollicité le report des paiements de loyers prévue par le gouvernement pour les TPE (Très Petites Entreprises). La gestion du ralentissement forcé de la demande et le maintien d’une trésorerie solide seront décisifs pour les enseignes. Ces dernières doivent se préparer à l’après-confinement, avec des relances, dans l’objectif de récupérer autant que possible le manque à gagner avant la fin d’année.

La reprise progressive sera également fonction du degré de sécurité sanitaire après la pandémie. La reprise des voyages et du tourisme de manière générale sera un soutien important pour les grandes villes comme Paris et les régions à forte dépendance touristique en France. De premiers signes de reprise semblent être observés dans des villes chinoises où la vie reprendrait petit à petit son cours normal.

• Quelles sont les conséquences immobilières de l’épidémie de coronavirus sur le secteur du commerce ?

Dans les localisations les plus centrales, les loyers devraient être résilients. Inversement, des ajustements à la baisse sont attendus dans les emplacements secondaires. Cette tendance, déjà observée depuis quelques années, devrait donc se renforcer. En termes d’investissement, nous attendons un ralentissement des transactions, jusqu’au retour à la normale.

Compte tenu de ce qui précède, la valeur des murs de commerce pourrait être affectée dans les mois qui viennent. L’ampleur et la durée de ce phénomène restent à apprécier en fonction des conditions de sortie du confinement et du rythme de reprise de l’activité. Dans un tel contexte, il est primordial de garder à l’esprit les fondamentaux immobiliers des actifs détenus : localisation, zone de chalandise (zone géographique d’où provient la majorité des consommateurs), demande potentielle et pouvoir d’achat. Ces derniers critères sont les facteurs de la performance à long terme, et restent plus déterminants que la crise actuelle, aigüe mais ponctuelle.

A contrario, une baisse momentanée des valeurs pourrait également signifier l’apparition de nouvelles opportunités d’acquisition « à bon compte » pour nos SCPI et OPCI.

• Quelle est l’exposition des fonds grand public de BNP Paribas REIM France au secteur du commerce ?

La part du commerce dans le patrimoine immobilier dans nos SCPI et de notre OPCI grand public est très variable au 31 décembre 2019.

• Le Président de la République a lancé un appel aux bailleurs pour aider les petites entreprises. Quelle est la réponse de BNP Paribas REIM ?

Nous continuons à accompagner nos clients locataires, en fonction de leur situation particulière et des circonstances exceptionnelles. En tant qu’acteur responsable de l’économie, nous soutenons les mesures adoptées en France et dans les différents pays européens dans lesquels nous détenons des actifs. Nous portons une attention particulière aux locataires dont l’activité est complètement interrompue par la réglementation, dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus COVID-19.

A ce stade, les associations et fédérations représentatives des bailleurs ont précisé les mesures à adopter pour répondre à cet objectif. Concernant les TPE et les PME appartenant à l’un des secteurs dont l’activité est interrompue en application du I de l’article 1er de l’arrêté du 15 mars 2020, notamment les commerces non alimentaires et les restaurants, le recouvrement des loyers et charges est suspendu à partir du 1er avril 2020, jusqu’à la levée de cet arrêté. Lorsque l’activité reprendra, ces loyers et charges feront l’objet de différés de paiement ou d’étalements sans pénalité ni intérêts de retard et adaptés à la situation des entreprises en question.

Les loyers des locataires concernés par ces mesures représentent environ 6,4 % des loyers totaux de nos 6 SCPI de rendement et 4,2% des loyers totaux de notre OPCI Grand Public BNP Paribas Diversipierre. Ceci ne préjuge toutefois pas de l’absence de conséquences plus larges liées à la situation sanitaire actuelle, qui produit actuellement des effets sur l’ensemble des économies européennes.

Néanmoins, compte tenu de leurs caractéristiques, et notamment de la diversité de leurs bases locatives, nos SCPI de rendement et notre OPCI Grand Public disposent de solides fondamentaux pour s’adapter à cette situation inédite.

Focus sur la SCPI Pierre Sélection

Pierre Sélection est notre SCPI 100% dédiée à l’immobilier de commerces. La grande majorité de son patrimoine (75%) est constitué de commerces de pieds d’immeuble, situés à Paris et dans les centres des grandes villes.

Les principaux locataires sont le groupe Philippe Ginestet (Tati et Gifi), But International, Distribution Casino France, Carrefour, Société Monop’ et Atac SA.

En réponse à l’appel du Président du République et en lien avec les associations et fédérations de bailleurs, les loyers sont suspendus pour les TPE et PME dont l’activité est interrompue par la loi. Ces loyers représentent 14,9% des loyers totaux de Pierre Sélection. Au-delà des mesures automatiques de suspension des loyers, les demandes des locataires seront analysées au cas par cas, en fonction de leur situation particulière et des caractéristiques de l’actif.

Nous confirmons la distribution de dividende au titre du premier trimestre 2020, au cours du mois d’avril, comme prévu. Rappelons en outre que la SCPI Pierre Sélection dispose d’un niveau satisfaisant de report à nouveau (RAN).

Focus sur la SCPI Soprorente

Soprorente dispose d’un patrimoine mixte, constitué de 53% de commerces et de 44% de bureaux. La partie résiduelle de 3% correspond aux locaux d’activité. Paris concentre près de la moitié des immeubles en valeur.

But International, Franprix, CAF 93, CGI France et GFI Informatique constituent les cinq principaux locataires. Ils représentent plus de 25% des loyers de la SPCI. Par ailleurs, Soprorente bénéficie d’une exposition modérée aux sociétés concernés par la faculté de report du paiement des loyers : seulement 8,1% des locataires sont des TPE et PME dont l’activité est interrompue par la loi.

Grâce à son report à nouveau (RAN), constitué par les résultats antérieurs mis en réserve, et qui représente plus d’un an de distribution, la SCPI dispose d’un instrument fort pour amortir un éventuel choc négatif sur les loyers. La prochaine distribution, relative au premier trimestre 2020, sera réalisée comme prévu en avril.

Focus sur l’OPCI BNP Paribas Diversipierre

BNP Paribas Diversipierre est exposé à l’immobilier de commerces à deux titres.

1°/ L’OPCI détient des actions foncières qui représente 13% de l’actif net au 13 mars 2020.

Le portefeuille d’actions foncières de BNP Paribas Diversipierre est géré par une équipe de plus de 10 personnes chez BNP Paribas Asset Management, spécialisée sur cette typologie d’actif (près de 1,95 milliard d’euros d’actifs gérés au 31 décembre 2019), avec laquelle la communication avec l’équipe de gérants du fonds chez BNP Paribas REIM France est permanente : actuellement, un point de situation est réalisé tous les deux jours.

Aucun mouvement important au niveau du portefeuille n’a été effectué dans les dernières semaines ni ne sera réalisé. BNP Paribas Diversipierre est un investisseur long terme et ne souhaite pas procéder à des mouvements massifs significatifs à l’achat ou à la vente pour les actions.

Néanmoins, depuis le début de l’année et jusqu’au début de la crise, un ajustement du portefeuille a été réalisé par notre équipe de gestion, en renforçant le poids des foncières spécialisées en résidentiel (passage de 20% à 33 % de la valorisation totale du portefeuille d’actions foncières détenues par l’OPCI) tout en cédant des foncières diversifiées (-6% de diminution de leurs poids dans le portefeuille d’actions foncières), de bureaux (-6% de diminution de leurs poids dans le portefeuille d’actions foncières) et de commerces (-2% de diminution de leurs poids dans le portefeuille d’actions foncières).

Cet ajustement a permis au portefeuille d’actions de foncières de BNP Paribas Diversipierre d’afficher une performance supérieure à celle de son indice de référence de près de 135 points de base au 26 mars 2019.

2°/ L’immobilier physique représente 55 % de l’actif net de l’OPCI au 13 mars 2020.

Parmi la trentaine d’immeubles détenus, l’OPCI BNP Paribas Diversipierre détient 2 centres commerciaux : Heron Park à Lille et Albufeira au Portugal (l’immeuble situé au 51-53 boulevard Haussmann à Paris et acquis récemment n’est pas concerné puisqu’il ne possède pas de locataire à ce jour et fera l’objet d’un important projet de réhabilitation).

Ces centres commerciaux sont localisés au sein de zones commerciales prédominantes dans leur secteur géographique. Ils sont loués à 100 %, principalement à des enseignes de renommée internationales et ne présentent aucun impayé au 31 décembre 2019. La crise sanitaire actuelle affecte leur activité mais ne remet pas en cause l’attractivité économique de ces sites. Là encore, nous veillerons à accompagner nos locataires, en tenant compte du cas de chacun pour envisager soit des étalements, soit des mesures de mensualisation des loyers.

Compte tenu de la taille de l’OPCI BNP Paribas Diversipierre avec une capitalisation de près de 2,1 milliards d’Euros, de la qualité de son patrimoine immobilier et de sa forte diversification en termes de typologies d’actifs, de zones géographiques, mais également de locataires, l’effet de la crise semble, à ce stade, limité pour le fonds et ne remet pas en cause les objectifs de performances du véhicule, soit entre 4 % et 5 % par an sur un horizon de détention long terme (8 ans).