Covid-19 : point sur la situation de nos locataires

Focus sur nos locataires

BNP Paribas REIM France reste soucieux de l’intérêt des locataires et de ses investisseurs.

En tant que société de gestion, notre mission principale est de gérer au mieux le patrimoine immobilier de nos investisseurs, en valorisant les immeubles et en optimisant le montant des loyers. Dans le contexte actuel, cette mission est d’autant plus importante pour les nombreux investisseurs particuliers qui perçoivent les dividendes versés comme des compléments de revenus.

Nous sommes aussi le partenaire immobilier des locataires qui occupent les immeubles gérés. C’est pourquoi nous devons également accompagner la stratégie immobilière de nos clients locataires. Dans son point de conjoncture du 9 avril 2020, l’INSEE estime que la perte d’activité liée au confinement s’élève à -36% en moyenne. La chute brutale de l’activité de certains locataires ne nous laisse pas indifférent. En tant qu’acteur responsable de l’économie, BNP Paribas REIM France soutient les mesures adoptées par les gouvernements européens pour venir en aide aux entreprises, tout en maintenant l’intérêt des investisseurs.

Quelles sont les caractéristiques de la base locative des fonds gérés ?

Les Fonds Grand Public gérés par BNP Paribas REIM France bénéficient d’une large base locative. Nous avons signé des baux avec près de 700 locataires différents pour le compte de nos six SCPI de rendement et de notre OPCI Grand Public BNP Paribas Diversipierre, ce qui signifie que le risque locatif est réparti sur un nombre élevé de contreparties.
Une large base locative ne constitue pas l’unique protection contre un choc économique brutal global et qui affecte de larges pans de l’économie. La proportion élevée de grandes entreprises peut être un atout dans la situation actuelle. Près de 75% des loyers de nos véhicules Grand Public proviennent de grandes entreprises* et cette proportion dépasse même 80% pour SCPI Accimmo Pierre et l’OPCI Grand Public BNP Paribas Diversipierre.

La diversité des locataires, en termes de secteurs d’activité, constitue aussi un facteur déterminant. A ce titre, la répartition des locataires de nos Fonds Grand Public est très équilibrée : aucune branche d’activité ne représente plus de 20% des loyers totaux. Les activités financières, d’assurance, techniques et administratives représentent 40% de l’activité de nos locataires de l’ensemble de nos Fonds Grand Public, l’activité des commerces en représentant 13%.

* une grande entreprise est une entreprise qui comprend plus de 250 personnes ou plus de 50 millions de chiffre d’affaires annuel

Dans quelle mesure les locataires des fonds Grand Public sont-ils affectés par la crise économique actuelle ?

Si la baisse d’activité est générale, les différences sectorielles sont marquées.

Certaines activités sont quasiment à l’arrêt : -90% pour l’hébergement et la restauration et -88% pour la construction. Seulement 7% des loyers de nos Fonds Grand Public proviennent de ces deux secteurs (4% pour l’hébergement et la restauration, 3% pour la construction) quand l’activité des sociétés financières et d’assurance reste globalement maintenue (ces locataires rassemblent les secteurs les plus représentés dans nos Fonds Grand Public). Les entreprises ayant des activités scientifiques, techniques, administratives (qui incluent les services aux entreprises) connaissent aussi un ralentissement marqué de leur activité (-47%). Cette analyse globale, par branche d’activités, ne doit pas masquer les éventuelles difficultés de certaines entreprises prises individuellement. Cependant, elle montre la qualité de notre base locative et la résilience de nos Fonds dans le contexte actuel.

Activités financières et d’assurance :

Il s’agit du secteur d’activité principal (20%) de nos locataires, comprenant les activités des services financiers, y compris les activités d'assurance, de réassurance et des caisses de retraite, ainsi que les services financiers de soutien. Bank of America Merrill Lynch constitue le principal locataire de la SCPI Accimmo Pierre. BNP Paribas, La Banque Postale, Société Générale, BPCE, LCL et Axa, locataires de plusieurs sites, dans plusieurs Fonds, sont d’autres exemples.

Activités scientifiques, techniques et administratives

Cette branche d’activité inclut notamment les sièges sociaux des entreprises et les activités juridiques et comptables. Elle est particulièrement bien représentée parmi les locataires des SCPI Accès Valeur Pierre et Accimmo Pierre. Nous pouvons notamment citer les cabinets d’audit et d’expertise comptable PWC et In Extenso (Accimmo Pierre), les cabinets d’avocats Casalonga, Kirkland & Ellis, GMG (Accès Valeur Pierre).

Commerce

Ce secteur comprend le commerce de gros et de détail de tout type de marchandises et la prestation de services liés à la vente de marchandises. Elle représente 13% des loyers totaux de nos véhicules Grand Public. Les enseignes alimentaires comme Casino, Monoprix, Cora et Bio C’Bon comptent parmi nos locataires. Hors commerces alimentaires, nous pouvons ajouter Ralph Lauren, Zadig & Voltaire, Conforama, Habitat et But.
Services principalement non marchands
Les locataires proposant des services principalement non marchands, comme les administrations publiques, représentent 13% de nos loyers totaux. La proportion atteint 20% pour notre SCPI Accimmo Pierre. En effet, le Ministère des Finances, l’Office Français de Protection des Réfugiés et Apatrides (OFPRA), la Caisse Nationale du RSI, Pôle Emploi, la Métropole du Grand Lyon sont des locataires importants de cette SCPI. Quant à Accès Valeur Pierre, elle accueille dans son patrimoine des services de la Ville de Paris et l’Autorité de la Concurrence.

Dans le contexte actuel de ralentissement de leur activité, quelles sont les éventuelles demandes formulées par les locataires ?

La majorité des demandes que nous recevons concernent l’octroi de facilité de paiement (mensualisation du quittancement, paiement trimestriel à terme échu, échelonnement des loyers). Au 16 avril 2020, les demandes de toute nature exprimées par nos locataires représentent 3,7% des loyers annuels de nos SCPI de rendement (ce taux s’élève à 2,3% pour notre SCPI Accimmo Pierre). 

Plus de la moitié de ces demandes provient de TPE et de PME. En accord avec les associations et fédérations représentatives des bailleurs, nous accordons des facilités de paiement aux TPE et PME dont l’activité est interrompue par arrêté.

D’autres demandes portent sur des allègements de loyers. Les réductions de loyers demandées représentent environ 2% des loyaux annuels totaux de nos SCPI de rendement, et seulement 1,2% pour notre SCPI Accimmo Pierre. Les réclamations sont analysées au cas par cas, en fonction de la situation spécifique du locataire et de celle de l’immeuble, et ne préjugent pas des mesures d’accompagnement qui pourraient être consenties.

Le recouvrement des loyers du deuxième trimestre 2020 est en cours. Le montant des dividendes versés en juillet 2020 dépendra notamment des conditions de ce recouvrement.