Covid-19 : l’immobilier de bureaux à l’heure de la crise sanitaire

Point marché sur l’immobilier de bureaux

Quels sont les effets de la pandémie de Covid-19 sur le marché immobilier des bureaux ?

La pandémie internationale liée au Covid-19 oblige à évaluer les conséquences pour l’économie mondiale. L’épidémie, qui combine chocs de demande, d’offre et de confiance, a un effet direct sur une économie temporairement au ralenti. Si le choc récessif devrait être temporaire, le profil de la reprise qui devrait s’ensuivre reste incertain. La durée du confinement et la maîtrise de la propagation de l’épidémie seront déterminantes pour restaurer la confiance et insuffler un regain de l’activité.

Même s’il existe une forte disparité suivant les secteurs, l’offre de bureaux est globalement maîtrisée en France. La vacance ne devrait pas connaître de forte progression à très court terme. Seuls les marchés sur lesquels l’offre dépassait déjà la demande de bureaux pourraient connaître un réajustement à la baisse des valeurs locatives en cas de prolongement du confinement. De son côté, le volume des transactions devrait être affecté par le recul de plusieurs pans de l’économie. A ce stade, il serait en revanche prématuré de tirer une conclusion sur les impacts au niveau des valorisations des actifs.

Le confinement oblige de nombreuses sociétés à recourir au télétravail. Ce développement pourrait-il provoquer une baisse de la demande de bureaux ?  

D’abord, le télétravail, pour les entreprises qui ont pu le mettre en œuvre, a contribué à maintenir les activités, à limiter les effets négatifs sur les revenus, à préserver les emplois et donc à réduire la contraction du PIB. Actuellement, le travail à domicile constitue une sorte d’expérience scientifique. Il reste à voir comment le retour à la normalité, après le confinement, s’opérera. Deux évolutions peuvent se matérialiser.

Pour certains, l’expérience du télétravail pendant le confinement rend le travail à domicile plus acceptable, si bien que ce mode d’organisation peut se développer après la crise sanitaire. Il faut cependant que l’expérience soit considérée comme satisfaisante pour les collaborateurs. En effet, les entreprises connaissent des succès contrastés dans ce domaine, puisque toutes ne disposent pas d’un système informatique fiable et flexible. Ainsi, pour certains utilisateurs, la demande d’espace de bureaux pourrait diminuer, puisque certains salariés pourraient travailler à temps partiel, voire à temps plein, à domicile. Par ailleurs, les fournisseurs de bureaux flexibles, en tant qu’alternatives aux bureaux à temps plein, pourraient en profiter à terme, même si certains opérateurs de coworking rencontrent aujourd’hui des difficultés financières.

Pour d’autres, l’expérience continue de télétravail est vécue avec difficulté, notamment lorsque l’équipement informatique n’est pas adapté, ou lorsqu’il n’existe pas d’espace dédié et calme à domicile. De nombreuses entreprises ne disposent pas d’infrastructure informatique adéquate. Bien que les fermetures d'écoles soient spécifiques à la situation actuelle, elles mettent en évidence les difficultés à concilier la vie parentale et l’activité professionnelle. Par ailleurs, le télétravail modifie les relations entre collègues et les relations avec les clients et fournisseurs, ce qui peut entraîner une baisse de la productivité et de la satisfaction des employés.

Aujourd’hui, les espaces de travail sont conçus pour optimiser l'expérience du travail. L'interaction sociale produit des effets positifs sur le bien-être et la productivité des salariés. Par conséquent, si certaines organisations pourraient développer la pratique du télétravail, une baisse significative de la demande de bureaux n’est pas anticipée.

Quelle est l’exposition des fonds grand public de BNP Paribas REIM France au secteur du bureau ?

La part du bureau dans le patrimoine immobilier dans nos SCPI et de notre OPCI grand public est très variable au 31 décembre 2019.

Répartition en % de la valeur vénale au 31/12/2019

Quelle est la politique d’investissement de BNP Paribas REIM sur le marché immobilier des bureaux ?

Nous accordons une place majeure aux fondamentaux immobiliers de nos actifs de bureaux. Nous ne faisons aucune concession sur la qualité de la localisation, mettons l’accent sur les qualités techniques du bâtiment et cherchons à intégrer l’immeuble dans son environnement. Il s’agit des facteurs clés qui garantissent la performance à long terme. Dans un contexte d’incertitudes économiques, ces atouts sont encore plus pertinents.

Pour louer nos immeubles dans de bonnes conditions, nous appliquons une politique d’investissement qui cible les actifs modernes. Les besoins et les exigences des locataires et de la société, en termes de bien-être, de productivité et de performances environnementales, doivent être correctement prises en compte. Pour ce faire, nous nous appuyons sur notre expérience acquise avec plus de 400 immeubles de bureaux gérés en France, occupés par près de 700 locataires.

Mais répondre aux attentes d’aujourd’hui n’est pas suffisant. Le monde dans lequel s’inscrivent nos immeubles est en constante évolution. Si certaines transformations se dessinent à long terme, d’autres s’opèrent avec une surprenante rapidité, si bien que l’obsolescence des actifs de bureaux constitue un risque majeur. Ainsi, la flexibilité et la réversibilité des immeubles sont cruciales. Il est essentiel que les espaces soient modulables, pour qu’ils puissent correspondre à des usages variés, au cours de la journée, sur la durée du bail, et tout au long de la vie de l’immeuble.

Cette politique d’investissement, qui met l’accent sur la pérennité des immeubles et des performances, prend des formes diverses, en fonction de l’histoire, de l’ADN et des objectifs des véhicules gérés.

Focus sur la SCPI Accimmo Pierre

Accimmo Pierre est la SCPI de la modernité. En effet, une importante proportion des acquisitions récentes concerne des immeubles neufs ou fortement rénovés.

Les immeubles Palatin II et Palatin III, situés à La Défense (92), ont été acquis fin 2017. Ils développent plus de 23 000 m² de bureaux sur 7 étages. Ils ont obtenu les certifications environnementales « HQE Exploitation » et « BREEAM In-Use Very Good ». Pour attirer et pérenniser les locataires, nous avons conçu une large gamme de services. Par exemple, les espaces de restauration ont été repensés, afin qu’ils puissent être utilisés comme espaces de travail, d’échange et de détente par les salariés en dehors des seules heures du déjeuner. En outre, le hall d’accueil a été complètement réaménagé. Y opèrent, selon les codes de l’hôtellerie, des hôtes et des hôtesses qui proposent des services aux salariés et font vivre à la fois les espaces communs et la communauté des locataires.  

Focus sur la SCPI Accès Valeur Pierre

Accès Valeur Pierre est la SCPI des quartiers d’affaires parisiens. Elle détient un patrimoine historique de bureaux, situé majoritairement à Paris. Au regard de la qualité des localisations, la transformation des actifs se justifie. L’adaptation des immeubles aux exigences les plus élevées des locataires permet d’atteindre les meilleurs niveaux de loyers.

Ainsi, l’immeuble situé au 16-18 rue Vaneau à Paris 7ème a été complètement repensé, à la suite du départ des services administratifs et financiers du Premier Ministre, locataire depuis des décennies. Conçus par le cabinet d’architecte DTACC, des travaux importants ont été entrepris : les surfaces de bureaux sont étendues, des puits de lumière sont créés, une terrasse avec vue sur les Invalides et la Tour Eiffel est aménagée, les jardins et la cour intérieure sont revalorisés. Plus d’un an avant la livraison prévisionnelle, l’immeuble a séduit le groupe de luxe Kering, qui a signé un BEFA (Bail en l’Etat Futur d’Achèvement) sur l’ensemble des surfaces.    

Focus sur la SCPI Opus Real

Depuis juillet 2019, Opus Real est propriétaire de l’actif « H. Trium », grâce à notre travail d’identification des opportunités en amont de leur commercialisation. L’immeuble, d’une surface de 4 300 m², est situé au cœur du quartier Westend à Munich. Il s’inscrit parfaitement dans une zone urbaine mixte, intégrant des bureaux, des commerces et des logements. L’objectif des développeurs locaux consiste à créer un quartier moderne et durable, à la fois lieu de vie et de travail au sein de la capitale bavaroise. L’actif profite aussi d’une bonne desserte en transports en commun et d’excellentes infrastructures, assurant une liaison rapide avec l’ensemble des quartiers de la ville, avec les autoroutes et avec l’aéroport. La commercialisation locative de l’actif est en cours par le vendeur. A ce jour, 71% des surfaces de l’immeuble sont loués. Afin d’assurer la perception de revenus sur l’ensemble de l’actif dès juillet 2019, date d’acquisition, une garantie locative de 3 ans a été négociée auprès du vendeur pour la période du 30 juin 2019 au 30 juin 2022.

Cet immeuble est représentatif de la qualité des actifs de bureaux sur laquelle mise la SCPI Opus Real.

Focus sur la SCPI France Investipierre

France Investipierre détient un patrimoine diversifié, avec une dominante « bureaux » marquée puisqu’ils représentent plus des deux tiers des actifs.

Lorsque la situation s’y prête, la SCPI entreprend également des travaux de rénovation lourde comme récemment pour l’actif situé au 92 avenue des Ternes à Paris 17ème.  A la suite de la libération des locaux par le précédent locataire, le projet a ainsi permis de réaménager les espaces de bureaux, valoriser le jardin, végétaliser la toiture-terrasse et rafraîchir l’ensemble du bâtiment en améliorant notamment sa performance énergétique. Ces travaux de réhabilitation ont permis de relouer l’actif dès la livraison des travaux, avec un loyer en forte hausse par rapport au précédent bail.