Covid-19 : Les effets de la crise actuelle sur la perception des loyers

Les effets de la crise économique

Un choc économique inédit, une reprise qui s’annonce lente, malgré un rebond significatif attendu en 2021

La pandémie internationale liée au Covid-19, qui combine chocs de demande, d’offre et de confiance de manière inédite, a des conséquences lourdes sur l’activité économique et sur la situation financière de nombreuses entreprises en France et en Europe.

Dans son Point de conjoncture du 23 avril 2020, l’INSEE a affiné l’analyse de la situation. Les demandes de mise en activité partielle en France concernent désormais plus de 10 millions de salariés, soit environ la moitié des salariés du privé. La perte de revenu national est considérable : l’INSEE estime que la majorité sera absorbée par la hausse du déficit public, mais une part non négligeable restera au compte des entreprises. L’économie française fonctionne 35 % en dessous de la « normale ». L’exposition de nos SCPI de rendement aux secteurs les plus affectés (hébergement et restauration, construction) est relativement faible. L’institut de conjoncture prévoit que la reprise ne sera a priori pas immédiate et sera d’autant plus lente que la durée du confinement aura été importante. Dans ce contexte, la gestion de trésorerie constitue un enjeu clé pour de nombreux locataires de nos fonds Grand Public.

La perception des loyers : un enjeu pour les bailleurs

Pour rappel, le Président de la République avait appelé les bailleurs à faire preuve de solidarité envers les petites entreprises en difficulté. En accord avec les associations et fédérations représentatives des bailleurs (communiqué du 20 mars 2020), nous accordons des facilités de paiement aux TPE (Très Petites Entreprises) et PME (Petites et Moyennes Entreprises) visées par les mesures de fermeture administrative (principalement les commerces non alimentaires).   

Dans leur communiqué du 17 avril 2020, les associations et fédérations représentatives des bailleurs préconisent d’accorder une annulation de 3 mois de loyers (à l’exclusion des charges), aux locataires TPE (Très Petites Entreprises) opérant sur les secteurs à l’arrêt. Ce dernier communiqué ne vise pas les PME (Petites et Moyennes Entreprises). Dans le contexte actuel, notre priorité reste la défense et la protection des intérêts de nos investisseurs et porteurs de parts. Cependant, le choc économique actuel est inédit et son ampleur s’explique par sa nature singulière : la limitation simultanée et brutale de l’offre et de la demande, notamment dans le secteur du commerce non alimentaire. Elle nous oblige à adopter une approche pragmatique et réaliste envers les locataires TPE, qui sont fortement fragilisés par les fermetures administratives, pour pérenniser les revenus locatifs futurs générés par les portefeuilles immobiliers de nos investisseurs. La surface financière limitée de ce type de locataires et la soutenabilité à court et moyen terme de leur loyer doivent être prises en considération. Il est à noter que les loyers provenant des TPE dont l’activité est interrompue ne représentent que 0,5 % des loyers totaux de nos SCPI de rendement (0,1% pour Accimmo Pierre).

Par ailleurs, nous recevons également des demandes de report ou d’allègement de loyer de la part de grandes entreprises ou de locataires dont l’activité n’est pas interrompue par les arrêtés de fermeture. Ces demandes sont analysées au cas par cas, en fonction de la situation particulière du locataire et de celle de l’immeuble, dans l’intérêt des parties prenantes.

A ce jour, le volume total des demandes de report ou d’allègement de loyer représente 20 % des loyers annuels totaux de nos SCPI de rendement. Dans près de trois quarts des cas, un allègement de loyer est demandé. Les demandes formulées par les locataires ne préjugent pas des mesures d’accompagnement qui pourraient être consenties.

Au 29 avril 2020, 66 % du quittancement de nos SCPI de rendement a été encaissé, contre 84 % à la même date en 2019. Sans surprise, les SCPI de bureaux (Accimmo Pierre, Opus Real, Accès Valeur Pierre) ont des taux de recouvrement plus élevés que les SCPI détenant une forte proportion de commerces, plus affectées par les mesures de fermetures administratives liées à la lutte contre la propagation du virus. Le recouvrement des loyers du 2ème trimestre se poursuivra, notamment en mai et juin 2020. Le montant du dividende versé en juillet 2020 dépendra notamment des conditions de ce recouvrement.