Covid-19 : Des signes de reprise suite aux processus de déconfinement en Europe

Point marché du 25/05/2020

Suite aux mesures de confinement adoptées pour endiguer l’épidémie de coronavirus, une contraction importante du PIB est désormais prévue, aussi bien en France que pour l’ensemble de la zone euro. Les mesures budgétaires et financières de soutien annoncées par les gouvernements et celles, sur le front monétaire, de la BCE visent, d’une part, à limiter autant que possible le choc et, d’autre part, à mettre en place les conditions d’un retour à la normale le plus rapide possible.

Depuis quelques semaines les mesures de confinement sont progressivement levées à travers l’Europe. Le 20 avril, l’Allemagne était ainsi le premier grand pays à entamer ce processus, suivi par l’Italie (4 mai), la France et l’Espagne (11 mai).

Ceci permet une reprise graduelle de l’économie, à l’image des enquêtes de conjoncture du mois de mai qui montrent un regain d’optimisme des entreprises de la zone euro, après les plus bas historiques atteints en avril. Néanmoins, afin d’éviter une seconde vague de contagion, les gouvernements restent prudents dans leurs plans de déconfinement (restriction de déplacement, fermeture des restaurants, etc.), ce qui limite le rythme de reprise de l’activité économique.

Ce contexte n’a pas empêché le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise de performer au cours du premier trimestre, aussi bien en France qu’en Europe. Avec respectivement 7,5 milliards € et 66 milliards € investis, cela représente des hausses de +46% et +37% au regard du premier trimestre 2019. Nous nous attendons toutefois à une baisse des volumes investis sur l’ensemble de l’année 2020, suite au confinement qui aura un impact marqué sur les chiffres des deuxième et troisième trimestres. Une reprise du marché est ensuite attendue pour la fin d’année.

Focus sur l’OPCI Grand Public BNP Paribas Diversipierre

L’enjeu de la perception des loyers

De nombreux locataires sont affectés par les conditions économiques actuelles. Certains sont fragilisés par les fermetures administratives, décidées dans le cadre de la lutte contre la propagation de l’épidémie de Covid-19. Dans l’ensemble des pays européens, des mesures de soutien aux locataires ont été mises en œuvre par les différents gouvernements, permettant généralement aux locataires de suspendre temporairement le paiement des loyers pendant la durée du confinement.

Au 20 mai 2020, 35 locataires des actifs constituant le patrimoine immobilier de BNP Paribas Diversipierre, parmi les 343 au total, ont formulé des demandes de report ou d’allègement de loyers. Ces demandes sont analysées au cas par cas, en fonction de la situation spécifique du locataire et de celle de l’immeuble, et ne préjugent pas des mesures d’accompagnement qui pourraient être consenties. Notre priorité reste la défense et la protection des intérêts de nos investisseurs. Le choc économique actuel nous oblige à adopter une approche pragmatique et réaliste envers certains locataires, dans l’objectif de pérenniser les revenus locatifs de BNP Paribas Diversipierre.

Une allocation financière équilibrée

Au 31 mars 2020, et depuis le début de l’année, la performance du portefeuille d’actions de foncières détenues par l’OPCI ressort à -24,1 %, tandis que celle du portefeuille d’obligations foncières est de -0,42%. Pour mémoire, au 31 décembre 2019, les performances des portefeuilles d’actions de foncières et d’obligations foncières s’établissaient respectivement à +25,3 % et +2,18 %. Les marchés ont ainsi quasiment effacé, au cours du 1er trimestre, la performance de l’année 2019.

BNP Paribas Diversipierre mène une politique d’investissement à long terme. Malgré les variations à court terme des cours de bourse, nous restons convaincus de la pertinence de notre allocation financière, caractérisée par une grande diversité géographique (France, Allemagne, Benelux, Espagne, Irlande, Autriche) et typologique (bureaux, résidentiel, commerces, etc.). Nous n’envisageons donc pas d’arbitrages significatifs de titres financiers. Cependant, de légers rééquilibrages peuvent être réalisés. Ainsi, le poids des foncières spécialisées dans le secteur résidentiel, notamment en Allemagne, a été renforcé et représente désormais 36 % de la valorisation globale du portefeuille d’actions de foncières. Par exemple, 11,1% de la poche actions de foncières est alloué à Vonovia SE. Cette foncière, résiliente dans le contexte actuel, détient environ 415 000 lots résidentiels dans les centres urbains allemands, suédois et autrichiens. Son cours de bourse au 20 mai 2020 est supérieur de 2,19% à celui au 1er janvier 2020.

Le maintien des objectifs de performance à long terme

L’évolution de la situation économique et sanitaire reste incertaine. La crise actuelle pourrait avoir un effet - ne serait-ce que temporaire - sur la valorisation des actifs immobiliers.

Cependant, les caractéristiques de BNP Paribas Diversipierre sont autant de facteurs de résilience.

D’abord, BNP Paribas Diversipierre voit sa capitalisation atteindre près de 2,2 milliards d’euros et bénéficie d’une excellente diversification géographique et typologique, aussi bien de son portefeuille d’immobilier direct que de son portefeuille de foncières cotées, ce qui lui assure une bonne mutualisation des risques. Ensuite, grâce à une trésorerie disponible confortable (18 % de l’actif net du fonds à ce jour), la structure financière permet une certaine agilité et flexibilité, qui constitue un atout majeur en période d’incertitudes.

Surtout, BNP Paribas Diversipierre dispose d’excellents fondamentaux immobiliers : des immeubles modernes, des emplacements centraux, une base locative solide. Les acquisitions récentes illustrent bien cette qualité immobilière. L’emblématique immeuble du 51-53 Boulevard Haussmann à Paris 9ème a été acquis en novembre 2019 et bénéficie d’une localisation exceptionnelle et d’un potentiel de redéveloppement. Acquis en décembre 2019, l’immeuble de bureaux Deichtor, situé dans le centre-ville de Hambourg (Allemagne), est bien orienté vers les quartiers en fort développement de HafenCity et City South. Il offre un potentiel de revalorisation des loyers à terme.

Nous sommes convaincus de la solidité de BNP Paribas Diversipierre et continuons de déployer notre stratégie offensive de développement. En effet, nous poursuivons notre plan d’investissement en immobilier « physique » de près de 500 millions d’euros d’ici la fin de l’année 2020 et nous maintenons nos objectifs de performance sur l’horizon de détention conseillé de 8 années.