Bureaux : un marché résistant face à des chocs inédits

Bureaux : un marché résistant face à des chocs inédits

L’immobilier de bureaux fait face à des événements inédits depuis la crise de Covid-19, tant dans l’utilisation de l’immeuble, dans la relation avec l’espace de travail que dans les équilibres de marché. Cependant, cette classe d’actifs bénéficie de solides fondamentaux.

Conjoncture : l’immobilier de bureau, une classe d’actifs incontournable et résiliente, à l’épreuve de la crise sanitaire actuelle

Source : « Direction de la Recherche France de BNP Paribas Real Estate »

Quel est l’impact du télétravail sur la demande de bureaux ?

Les mesures de confinement ont contraint les entreprises et les salariés à adopter ce mode de travail à grande échelle et si nous estimons extrêmement peu probable que le télétravail généralisé s’impose, la part des entreprises y ayant recours durablement à raison d’un ou deux jours par semaine - voire davantage - devrait augmenter.

A court, terme, l'impact du télétravail sur la demande de bureaux devrait être assez faible pour les raisons suivantes :

• Les échanges en présence physique entre collaborateurs assurent seuls la fluidité nécessaire. La présence physique reste indispensable comme source de créativité, de lien social et d’épanouissement personnel pour faire en sorte que les collaborateurs continuent de se challenger et d’innover. D’un point de vue managérial, il est aussi essentiel de conserver une présence physique pour la coordination des équipes et leur cohésion.
• Forts de l’expérience du confinement, de nombreux employés ne veulent plus travailler à temps plein à domicile. Ils semblent plutôt souhaiter une certaine flexibilité permettant le travail à domicile 1 à 2 jours maximum par semaine. Cela implique donc de conserver des postes de travail au bureau. Par ailleurs, « flex office » ne signifie pas forcément un besoin de moins d’espace. Ce point nous paraît très important et n’est pas prêt, selon nous, de changer d’autant que la demande de repères (= une identité, un lieu d’échanges et de rencontres) est clairement identifiée chez les collaborateurs.
• Les bureaux dans le monde sont occupés en moyenne à 60 % pendant les heures de travail d’après une étude menée par le CIAMP (Centre Interentreprises et Artisanal de Médecine du Travail), de sorte que l’utilisation partielle de l'espace est une « donnée » ancienne que la crise de Covid-19 n’a que marginalement accentuée.

A long terme (horizon 2030), les volumes de bureaux commercialisés pourraient néanmoins diminuer, même si la baisse pourrait être atténuée par une hausse possible de l’espace accordé aux employés (à l’inverse de la tendance des dernières décennies à la densification des bureaux) du fait de la transformation des espaces, ainsi que par une croissance attendue de l’emploi de bureaux (+12% d’emploi salarié entre 2020 et 2030).

Conclusion :

• Le travail à domicile (à temps partiel) pourrait se généraliser. Il ne signifie pas forcément un besoin de moins de bureau. Les bureaux accélèrent leur adaptation pour répondre à de nouveaux besoins et devenir un nouvel espace plus polyvalent, flexible, qui redonne un sens au travail de chacun.
• Les espaces qui n’accueillent plus des postes de travail traditionnels seront transformés et adaptés pour répondre au besoin grandissant d’espaces « collaboratifs » et de valeur ajoutée dans l’expérience vécue par les salariés lorsqu’ils sont au bureau. Cela passe entre autres par la dé-densification des espaces, des salles de réunions flexibles et conviviales aux usages et aux capacités multiples, des espaces détente, des restaurants d’entreprise reconfigurés, etc…  
• Les bureaux resteront la pierre angulaire de l’identité de l’entreprise.

Quels sont les effets de la dégradation économique liée à la pandémie sur l’occupation des bureaux ?

Les effets de la pandémie sur la conjoncture économique et sur la demande de bureaux en particulier devraient rester contenus sur le moyen terme. La demande de bureaux réagit à plusieurs variables :

• Les données économiques : le consensus des économistes anticipe une reprise significative dans la zone Euro dès le 1er trimestre 2021, soutenue par la demande des ménages non satisfaite durant la crise de Covid-19, une politique budgétaire expansive et des taux d'intérêt extrêmement bas.
• Il faudra bien sûr différencier les secteurs économiques ; nous sommes optimistes pour les secteurs de la nouvelle économie, de la santé et toutes les entreprises engagées dans la transition écologique par exemple.
• La plupart des grandes sociétés devraient pouvoir compter sur leur taille, leur diversification internationale ainsi que leur position dominante sur certains marchés pour traverser cette crise sans encombre majeur.
• Sur le long terme, un manque observé d’espace de bureaux « Core » dans un certain nombre de métropoles régionales françaises confortera le rapport de force Preneurs/Bailleurs en faveur de ces derniers. La baisse prévisible de lancement de certains programmes de bureaux devrait, elle aussi, être un facteur de soutien les loyers. Rappel : « Core » signifie un emplacement de qualité (bien situé, proche des transports en commun, etc.) avec un « bon » locataire (risque de défaut très faible) et un actif récent ou récemment rénové

Conclusion :

L’augmentation prévisible des taux de vacance - qui se trouvaient, pré-crise, à des niveaux historiquement bas sur l’essentiel des principaux marchés - dans un avenir proche ne devrait être que provisoire dans les marchés les plus établis en raison de la reprise attendue de la demande locative, dans un contexte de production de nouveaux programmes de bureau relativement contraint.

En synthèse, nous ne croyons pas chez BNP Paribas REIM France à la disparition progressive du bureau comme on peut l’entendre ici ou là. Le bureau c’est bien plus qu’un immeuble. Le Bureau est un lieu d’échanges/de partage, un lieu de reconnaissance sociale, un lieu qui incarne les valeurs et l’ADN de l’entreprise.

Enfin, il faut rappeler que selon le baromètre BNP Paribas Real Estate sur « les Français à l’épreuve du confinement » (avril 2020 – sondage réalisé en partenariat avec l’IFOP), seules 10 % des personnes interrogées pensent mieux travailler en étant à distance. La moitié évoque des difficultés à se concentrer et le sentiment d’être moins productif en télétravail. Pour 41 % d’entre eux, ce sont les échanges professionnels avec les collègues qui manquent le plus, suivis par les outils de travail (27 %).  

Le bureau comme lieu d’échange et d’émulation collective a donc encore de belles années devant lui.

Les défis de la SCPI Accimmo Pierre pour accompagner les mutations en cours

Le patrimoine de la SCPI Accimmo Pierre vieillit… Que faites-vous des immeubles les plus anciens ?

La part des actifs modernes n’a jamais été aussi importante dans la SCPI Accimmo Pierre. En effet, au 30 septembre 2020, près de 84% (en valeur vénale) du patrimoine d’Accimmo Pierre est constitué d’actifs construits dans les années 2000 ou plus récemment, dont plus de la moitié date de moins de 10 ans. En témoigne le graphique ci-contre.

En outre, le patrimoine bénéficie de l’attention des équipes d’Asset Management de BNP Paribas REIM France pour maintenir, voire améliorer les immeubles détenus par la SCPI.

Nous pouvons notamment citer l’exemple de l’immeuble Vision Défense à La Garenne-Colombes (92), qui fait actuellement l’objet d’une rénovation complète des plateaux de bureaux mais aussi de l’offre de services dans l’immeuble, au travers d’une ouverture du rez-de-chaussée à la vie du quartier. Cette ouverture se matérialise entre autres par la mise en place d’espaces de convivialité communs aux différents locataires qui occuperont l’immeuble, qu’ils soient en coworking ou en location traditionnelle. La SCPI Accimmo Pierre a profité du départ d’un locataire laissant l’immeuble à 60 % vide pour réaliser ces travaux d’ampleur sur cet actif de près de 8 000 m² acquis par le fonds en février 2014 et construit en 1992 (livraison prévisionnelle des travaux : 1er semestre 2021).

La rénovation de cet immeuble est un bon exemple d’un des leviers que la SCPI Accimmo Pierre peut mettre en œuvre sur ses actifs les moins récents : les restructurer pour offrir des espaces de bureaux répondant pleinement aux besoins et attentes des locataires en termes de modularité des usages, de convivialité des espaces communs et de performances énergétiques.

Rappelons également que malgré le contexte particulier que nous connaissons actuellement, la dynamique d’investissement d’Accimmo Pierre est restée forte cette année avec l’acquisition de 5 immeubles entre janvier et novembre 2020. Citons notamment les deux acquisitions réalisées à l’été 2020 pour un volume d’environ 430M€ : l’immeuble de bureau « Okabé » situé au Kremlin-Bicêtre (94) et le « 47 Austerlitz » situé à Paris 13e.

Début novembre, un nouvel actif (« Ilot B ») a été acquis à Nantes (44) : un immeuble en VEFA (vente en état futur d’achèvement) dont la livraison est prévue d’ici fin 2022. Un immeuble situé à Montpellier (34) est actuellement sous promesse.

La SCPI Accimmo Pierre est-elle touchée par les dernières mesures d’accompagnement demandées aux bailleurs par le Ministère de l’Economie ?

Concernant les nouvelles mesures d’accompagnement des entreprises par le Ministère de l’Economie des Finances et de la Relance, parues en novembre 2020, BNP Paribas REIM France s’engagera dans la même approche pragmatique auprès des locataires de ses fonds que pour les mesures initiées par le Gouvernement lors du 1er confinement. Les demandes éventuelles de locataires concernés par ces mesures d’accompagnement seront étudiées et traitées au cas par cas (étude en cours par BNP Paribas REIM France pour les loyers de novembre 2020). Précisons que ces mesures concernent les locataires entreprises employant jusqu’à 250 salariés et qu’elles ont pour objectif d’accorder un crédit d’impôt de 50 % pour les bailleurs qui annuleront les loyers de ces locataires au titre du mois de novembre 2020. Il s’agit donc d’une incitation fiscale à la libre appréciation des bailleurs.

Pour mémoire, lors du 1er confinement, Accimmo Pierre n’a pas subi de manière significative les mesures d’accompagnement demandées par les pouvoirs publics en faveur des TPE/PME. En effet, la SCPI Accimmo Pierre a une exposition très faible aux TPE/PME (environ 3 % des loyers) parmi ses locataires qui sont principalement de grands groupes. Des demandes de locataires ont bien évidemment été reçues et ont fait l’objet de discussions au cas par cas avec les preneurs. Les accompagnements qui ont pu être octroyés ont fait quasiment systématiquement l’objet de contreparties.

Enfin, près de 93 % des locataires de la SCPI Accimmo Pierre (en parts de loyers) appartiennent à des branches d’activité très peu affectées par la perte d’activité liée aux mesures de confinement et enregistrent ainsi au 4ème trimestre 2020 une perte d’activité prévisionnelle estimée à moins de 10 % (cf. graphique ci-après).

Ainsi, la SCPI n’enregistre à ce stade que moins de 2 % de pertes prévisionnelles sur le loyer quittancé pour l’année 2020.
Cette exposition locative presque exclusive à de grands groupes ou à des administrations est un facteur supplémentaire de résilience pour la SCPI Accimmo Pierre.

Attendez-vous une baisse des valeurs d’expertise des immeubles de bureaux détenus par la SCPI Accimmo Pierre en fin d’année ?

Le patrimoine d’Accimmo Pierre est de qualité. En témoignent les acquisitions récentes comme le siège du Conseil Régional d’Ile-de-France (courant 2020) ou encore une plateforme logistique acquise en 2019 à Lyon (Corbas). Des ajustements de valeur pourraient être constatés sur certains immeubles du patrimoine, mais davantage liés à l’évolution d’une situation locative particulière qu’à un paramètre global de marché. Il n’est en aucun cas anticipé une correction généralisée sur les immeubles de bureau qui constituent le portefeuille de la SCPI.

Nous anticipons plutôt une différenciation plus marquée entre « bons » et « moins bons » immeubles, différenciation dont Accimmo Pierre ne devrait pas souffrir particulièrement du fait de la stratégie d’investissement de la SCPI centrée sur des actifs Core (cf. définition en note de bas de page 1 de ce document).

Le prix de souscription de la part d’Accimmo Pierre doit être compris réglementairement dans une fourchette de +10/-10 % de la valeur de reconstitution. Il s’établit à 203,00 € depuis le 8 avril 2019, soit environ 7 % en deçà de la valeur de reconstitution de la SCPI. Il peut donc être considéré comme défensif. Nos considérations ci-dessus concernant les valeurs d’expertise de fin d’année nous font écarter pour l’heure toute nécessité de son réajustement.

En conclusion : La période est-elle propice à l’investissement dans la SCPI Accimmo Pierre et plus largement dans les SCPI investies en immobilier d’entreprise ?

L’économie mondiale subit les effets de la pandémie de Coronavirus.  La société française, comme toutes les autres, pourrait connaître un « avant » et un « après » Covid.

Dans ces moments de perte de repères, il est naturel de remettre en question ses placements, de réexaminer la pertinence et la résilience de ses investissements. Il est tout aussi important de garder les idées claires et de ne pas « sur-réagir ». L’immobilier de qualité est et restera une valeur refuge. Les comportements des consommateurs, les besoins des usagers de bureaux évoluent comme ils ont évolué dans le passé et continueront à évoluer. Pour autant, des locaux commerciaux bien localisés, de même que des immeubles de bureaux accessibles et évolutifs continueront à avoir une place pleine et entière dans la vie économique.

Nous sommes très confiants dans la qualité d’un produit comme la SCPI Accimmo Pierre et sa capacité à tenir ses promesses. Vue sa capitalisation, la diversité de son patrimoine et sa résilience en termes de perception de loyers, Accimmo Pierre maintient sa cible d’un dividende compris entre 3,5 % et 4,0 % en 2021. Ce niveau de rendement reste très compétitif dans un monde de taux d’intérêt nominaux très bas (rappel : l’OAT 10 ans livrait un coupon de -0,31 %/an au 3 décembre 2020) et de taux d’intérêt réels négatifs (rappel : l’inflation nominale s’élèvera en 2020 à 2 %).

En complément de cette newsletter, vous pouvez consulter l’étude de tendances (« trendbook ») sur le futur du bureau réalisée par BNP Paribas Real Estate ainsi que plusieurs articles sur ce sujet : cliquez ici

* Les investissements réalisés ne préjugent pas des investissements futurs.

Avertissements :
Les informations données dans le présent article sont établies sur base des données financières, des règles légales et fiscales connues à la date de son établissement, susceptibles d’évoluer, et ne constituent pas un engagement quelconque de BNP Paribas REIM France. Entre autres, les performances passées ne préjugent en rien des performances à venir. Les rendements bruts attendus sont donnés à titre indicatif.