Bureaux : évolution des attentes des locataires et valorisation des immeubles

Bureaux : évolution des attentes des locataires : une source d’opportunités pour valoriser les patrimoines immobiliers de nos fonds

La crise sanitaire agit comme un accélérateur de tendances sur les modes de travail. L’immobilier de bureau fait face actuellement à des mouvements inédits, tant dans l’utilisation de l’immeuble, que dans nos relations avec l’espace de travail. Les besoins des locataires de bureaux ont toujours varié fortement d’un utilisateur à l’autre et d’un immeuble à l’autre. Aussi, tout gestionnaire d’immobilier d’entreprise comme BNP Paribas REIM doit être en permanence à l’écoute de ses locataires pour mieux ajuster les immeubles et les services à leurs attentes et besoins.

BNP Paribas REIM, dès 2019, a conduit une réflexion très approfondie sur ces évolutions sociétales liées aux modes de travail. Ainsi, son initiative « Design By REIM » a pour objectif de positionner ou de repositionner les immeubles de bureaux détenus dans nos fonds afin qu’ils répondent aux attentes des locataires actuels et futurs et qu’ils offrent à leurs collaborateurs une expérience sur leur lieu de travail « mieux qu’à la maison ».
Par exemple, des travaux sont engagés pour rendre davantage flexibles – voire réversibles – les immeubles de bureaux, ou encore des services innovants sont proposés aux entreprises locataires.  Nous entendons par « réversible » un immeuble dans lequel les usages peuvent être facilement modifiés : par exemple, un espace de restauration collective à l’heure du déjeuner peut devenir le reste du temps un espace de travail collaboratif.

Autre exemple : un hall d’accueil peut intégrer des espaces de réunion ou de convivialité grâce à des cloisons modulables pouvant être déplacées ou enlevées au gré des besoins de ses utilisateurs. Ces transformations permettent également de fidéliser certains locataires qui, s’ils sont satisfaits de leurs bureaux en location, pourront naturellement souhaiter renouveler leur bail.

Le télétravail généralisé - imposé par les confinements et les conditions sanitaires - a mis en avant l’utilité du bureau comme un lieu pour se rencontrer et pour créer du lien social ; une source d’émulation collective et d’épanouissement professionnel ; un lieu donnant un sentiment d’appartenance à l’entreprise. Forts de ce constat, nous développons des projets de transformation de bureaux pour nos fonds avec davantage d’espaces collaboratifs, notamment en valorisant les parties communes.

Les immeubles détenus dans les SCPI et l'OPCI grand public gérés par BNP Paribas REIM France répondent-ils aux besoins actuels d’aménagement des locataires ?

BNP Paribas REIM France a engagé plusieurs initiatives de repositionnement d’immeubles emblématiques détenus par plusieurs des Fonds qu’elle gère. Ces travaux - pour certains engagés bien avant le début de la crise sanitaire - visent à valoriser les espaces en les adaptant aux nouveaux besoins des locataires avec plus de modularité et de convivialité.  
Ce travail se poursuit. De nouveaux projets de rénovation, parfois ambitieux, permettant d’intégrer les nouvelles tendances sont à l’étude en anticipant les arrivées à échéance des baux.

Ci-après, quelques exemples d’immeubles détenus dans nos fonds grand public pour lesquels une stratégie de modernisation des espaces a été mise en œuvre ou est en cours actuellement.

Immeuble « Néon » à Nanterre (92) – Détenu par la SCPI Accimmo Pierre (acquis en 2018) *

Situé dans le Grand Paris, en 1ère couronne Ouest, l’immeuble de bureaux « Néon » constitue un excellent exemple. Pour répondre aux nouvelles attentes des utilisateurs en termes de prestations, la SCPI Accimmo Pierre a engagé des travaux d’aménagement du hall, du restaurant inter-entreprises et des lieux de vie communs. Ces transformations permettent aujourd’hui d’améliorer les usages au sein du bâtiment et d’apporter de nouveaux services aux utilisateurs. Les aménagements ont été conçus par BNP Paribas REIM en collaboration avec le locataire pour répondre à ses attentes. Celui-ci a progressivement étendu ses surfaces louées jusqu’à la location totale de l’immeuble (situation actuelle).

Parmi les services créés, nous pouvons notamment citer : un espace lounge permettant aux salariés de se réunir et de travailler en dehors des horaires de restauration, la rénovation du hall avec la création de postes de travail et d’une zone d’attente ainsi qu’une couverture Wifi (également étendue au restaurant d’entreprise et à l’espace extérieur), la création d’un vestiaire avec installation de douches pour les sportifs et ceux qui viennent en vélo au travail, etc.

Les Portes de France, La Plaine Saint-Denis (93) – Détenu par les SCPI Accimmo Pierre et Accès Valeur Pierre (acquis en 2015) *

Cet ensemble de bureaux situé non loin du Stade de France, se compose de deux bâtiments d’environ 9 300 m² et 15 700 m². Il bénéficie d’une excellente accessibilité par les transports (à proximité immédiate de l'autoroute A86 et de la station de RER B). Construits en 2008, ces bâtiments bénéficient de plusieurs certifications : HQE Exploitation et WiredScore Silver.

Des travaux de modernisation des espaces intérieurs ont été engagés récemment et vont offrir à ses utilisateurs davantage de services à horizon 2021 : création d’un espace bien-être ; mise en place d’un opérateur de services d’hospitalité, d’accueil des visiteurs et d’animations pour les occupants ; services de flexibilité complémentaire proposés aux locataires avec location de certains espaces à un opérateur de coworking (Now Connected) ; etc.

185 avenue Charles de Gaulle, Neuilly-sur-Seine (92) – Détenu par la SCPI Accès Valeur Pierre (acquis en 1977) *

Suite au départ du locataire unique en 2018, la SCPI Accès Valeur Pierre a mis en œuvre un chantier de restructuration de cet immeuble de bureaux dont la livraison est prévue pour le 4ème trimestre 2021.
Bénéficiant d’un emplacement de premier ordre, puisque situé sur la principale artère reliant le quartier d’affaires de La Défense à la place de l’Etoile dans Paris, cet immeuble offrira à ses futurs locataires un ensemble de bureaux et de services parmi lesquels :

• Un Forum avec des gradins communiquant sur 2 niveaux et donnant sur un jardin intérieur favorisant les flux vers la « Place du village » et constituant un lieu d’échanges et de rencontres créatives ;
• La « Place du village » : une dizaine de salles de réunions mutualisées pour les locataires de l’immeuble, communiquant vers un espace de restauration multi-food (halle gourmande ouverte toute la journée avec vente à emporter et click and collect, marché). Une conciergerie sera proposée aux salariés et l’accueil des occupants et visiteurs se fera selon les standards de l’hôtellerie ;
• Un toit terrasse de 850 m².

La rénovation de cet immeuble s’inscrit dans les plus hauts standards de la RSE. Alors que les travaux se poursuivent, l’immeuble reçoit un accueil très favorable des prospects et pourrait être loué en grande partie d’ici sa livraison (pré-commercialisation en cours).
Cela démontre l’attractivité des immeubles de bureaux rénovés, fonctionnels et bien situés, à condition qu’ils offrent des installations de qualité, adaptées aux besoins actuels des locataires, et ce, même dans des périodes de crise telles que celle que nous connaissons actuellement.

43-45 avenue Kléber, Paris 16ème (75) – Détenu par la SCPI Accès Valeur Pierre (acquis en 2007) *

Entre 2018 et début 2020, d’autres immeubles parisiens détenus par la SCPI Accès Valeur Pierre ont fait l’objet de travaux de rénovation. Pour l’immeuble du 43-45 avenue Kléber (Paris 16e), les surfaces de bureaux ont été entièrement réaménagées avec pour objectif de moderniser l’immeuble, d’augmenter le bien-être des utilisateurs et d’améliorer les performances environnementales de cet actif. La montée en gamme de l’immeuble, situé dans une localisation prestigieuse au sein du Quartier Central des Affaires de Paris, a permis d’augmenter les loyers d’environ 40 %.

16-18 rue Vaneau, Paris 7ème (75) – Détenu par la SCPI Accès Valeur Pierre (acquis en 1986) *

Cet immeuble fait actuellement l’objet d’une restructuration avec notamment une extension des surfaces de bureaux et une mise en valeur des espaces. Il est d’ores et déjà pré-loué à 100 % à un groupe international de luxe qui s’y installera dès la livraison des travaux effectuée (prévue en 2021) dans le cadre d’un bail d’une durée de 9 ans fermes pour un loyer en hausse de plus de 60 %.

Immeuble de bureaux « Podium » à Saint-Denis (93) - Détenu par la SCPI Accimmo Pierre (acquis en 2014) *

Projet de rénovation en préparation

Le hall de cet immeuble est en cours de rénovation pour offrir à ses utilisateurs, à partir de mi-2021, un nouvel espace d’accueil intégrant une zone d’attente avec service d’hôtesses premium (café offert aux visiteurs) et la création de postes de travail. Les nouveaux aménagements reçoivent d’ores et déjà un accueil très favorable de la part des locataires en place, des prospects et de nos conseils en transaction.

Les opérations de rénovation ou de restructuration, de même que le développement de services innovants et qualitatifs pour les utilisateurs, sont autant de leviers pour viser un accroissement des loyers ainsi que des valeurs vénales des immeubles de bureaux concernés, à court et moyen terme. L’attractivité renforcée de ces actifs, de surcroît bien situés, permet également de limiter la vacance entre deux locataires. Des initiatives bénéfiques pour les fonds détenant ces immeubles.

Que faites-vous des immeubles occupés par des locataires en fin de bail, surtout dans la période actuelle ?

L’annonce du départ d’un locataire, s’il constitue une perte immédiate de revenus locatifs pour le fonds, peut aussi être une source d’opportunités pour la SCPI ou l’OPCI.

Le départ d’un locataire est l’occasion de mettre en œuvre une nouvelle stratégie immobilière pour l’immeuble, bénéfique pour le fonds qui le détient.

Effectuer des travaux de rénovation dans des immeubles très bien situés mais n’offrant plus les prestations attendues par de nouveaux locataires permet de valoriser le patrimoine d’une SCPI (ou d’un OPCI) de plusieurs manières :

• Augmentation de sa valeur locative et/ou du potentiel de relocation,
• Transformation des espaces pour faciliter une multi-location et ainsi diluer le risque locatif,  
• Valorisation du prix à moyen/long terme et perspectives de plus-value en cas de cession, etc.

* Les investissements réalisés ne préjugent pas des investissements futurs.

Avertissements :
Les informations données dans le présent article sont établies sur base des données financières, des règles légales et fiscales connues à la date de son établissement, susceptibles d’évoluer, et ne constituent pas un engagement quelconque de BNP Paribas REIM France. Entre autres, les performances passées ne préjugent en rien des performances à venir. Les rendements bruts attendus sont donnés à titre indicatif.