Ajustement de la valeur de la part de la SCPI Opus Real

Chers Associés, 

Au cours des dernières années, le contexte de taux bas a largement contribué à la hausse des valeurs immobilières. Depuis 2022, la lutte contre l’inflation a conduit les principales Banques Centrales dans le monde à augmenter les taux monétaires directeurs, ce qui exerce des pressions négatives sur les valeurs immobilières(1). 

Un contexte macro-économique défavorable aux valorisations immobilières

Le nouvel environnement de taux d’intérêt a profondément modifié les équilibres qui prévalaient jusque-là. Ce changement de paradigme s’est accéléré ces derniers mois, comme en témoigne par exemple le ralentissement des transactions en immobilier d’entreprise en Europe, ou encore des indicateurs de baisse des prix dans plusieurs secteurs géographiques.

La société de gestion a décidé de lancer une campagne d’expertise immobilière à mi-année, au 30 juin 2023. Traditionnellement, les expertises immobilières des SCPI sont réalisées une fois par an, au 31 décembre. Le portefeuille comprend six actifs, dont cinq immeubles de bureaux et un hôtel, situés dans les grandes villes allemandes (Francfort, Munich, Düsseldorf, Brême et Mannheim). Le résultat de ces expertises fait apparaitre une baisse de la valeur du patrimoine de 6,2 % au 1er semestre 2023. Les évolutions de valeurs sont relativement homogènes au sein du portefeuille, et s’expliquent principalement par la hausse des taux d’intérêt.
 
Sur la base de ces nouvelles évaluations immobilières, la valeur de reconstitution(2) de la SCPI, qui mesure sa valeur intrinsèque, s’établit à 1 907,48 €/part au 30 juin 2023, sous réserve d’approbation de cette valeur par le conseil de surveillance de la SCPI, prévu le 2 octobre 2023. 

Un nouveau prix de souscription de 1 840 €/part

Pour refléter les évolutions du sous-jacent immobilier, le prix de souscription de la SCPI est ajusté à compter du 21 septembre 2023 : il passe de 2 040 €/part à 1 840 €/part, soit une baisse de 9,8 %. Ce nouveau prix de souscription fait apparaitre une décote de 3,5 % par rapport à la nouvelle valeur de reconstitution. 

Ce changement de prix n’a pas été réalisé sous contrainte réglementaire. En effet, l’ancien prix de souscription restait compris dans une fourchette de +/-10% de la valeur de reconstitution. Nous considérons que le nouveau prix de souscription, plus proche de la nouvelle valeur intrinsèque de la SCPI, est plus approprié au regard du contexte macro-économique (hausse des taux d’intérêt en Europe) et des spécificités du marché allemand (risque de récession à court terme en Allemagne).  

Une réduction du délai de jouissance de deux mois

Le nouveau contexte de marché permet de réduire le délai de jouissance de la SCPI : à compter du 21 septembre 2023, la date d’entrée en jouissance est fixée au 1er jour du 2ème mois qui suit la souscription, au lieu du 1er jour du 4ème mois.  

Des prévisions de distribution inchangées

La distribution n’est pas affectée par l’évolution des valeurs immobilières. Ainsi, les prévisions de distribution brute pour 2023 sont confirmées : entre 59,00 et 63,00 €/part (en hausse par rapport à 2022). 

Il est rappelé que l’investissement en SCPI se conçoit sur le long terme, sur des durées qui dépassent les cycles immobiliers, et que la distribution de dividendes constitue le principal objectif.

Un cap stratégique maintenu

La raison d’être de la SCPI est conservée : il s’agit de bénéficier des fondamentaux immobiliers solides de l’Allemagne, première économie européenne. 

Certes, l’Allemagne fait face à des risques de récessions en 2023. Mais selon les analyses de la Société de Gestion, un rebond pourrait être attendu en 2024, soutenu notamment par les marges budgétaires du pays et la bonne résistance du marché de l’emploi au ralentissement économique. 

Surtout, la Société de Gestion considère que les fondamentaux des marchés immobiliers allemands restent solides et devraient être attractifs pour les investisseurs. En effet, le marché locatif en Allemagne reste sous offreur (l’offre immobilière est inférieure à la demande locative), avec des taux de vacance pour les bureaux parmi les plus bas en Europe. Selon nos prévisions, la croissance des loyers devrait donc être particulièrement élevée comparée aux autres pays européens. 

Par ailleurs, dans un contexte de hausse des coûts de l’énergie et particulièrement en Allemagne, les caractéristiques environnementales des immeubles sont des atouts très forts. Les immeubles détenus par Opus Real sont généralement neufs ou récents et bénéficient par exemple de très bons DPE (Diagnostic de Performance Energétique). La SCPI Opus Real labellisée ISR* va poursuivre sa stratégie d’exigence en matière de caractéristiques environnementales des immeubles tant à l’acquisition que dans les travaux d’amélioration et ce aussi bien dans le bureau que dans d’autres typologies d’actifs comme les commerces ou l’hôtellerie.

Enfin, les opportunités restent nombreuses dans le premier marché immobilier de la zone Euro par la taille. En effet, grâce à la spécialisation sectorielle de chaque métropole, les investisseurs peuvent facilement diversifier leur portefeuille. Nous pensons que cette spécificité du marché allemand devrait continuer à être bénéfique dans les prochaines années et attirer de nombreux acquéreurs. 
 

Les équipes de BNP Paribas REIM France sont pleinement mobilisées pour relever les défis et saisir les opportunités du marché immobilier actuel, afin de poursuivre le développement de votre SCPI.

• FAQ : Questions & Réponses sur l'ajustement du prix de la part de la SCPI Opus Real 

(1) Les taux de rendement immobilier s’établissent notamment par rapport aux taux d’intérêt (OAT Français ou Bund Allemand 10 ans par exemple). Lorsque les taux d’intérêt augmentent, les taux de rendement immobilier peuvent aussi augmenter, ce qui conduit à une baisse des prix.
(2) La valeur de reconstitution mesure ce qu’il faudrait engager de capitaux pour reconstituer la SCPI à l’identique. Elle comprend donc la valeur de réalisation (valeur vénale du patrimoine immobilier augmentée des actifs non immobiliers de la SCPI et diminuée des dettes), à laquelle il convient d’ajouter les droits de mutation qu’aurait à supporter la SCPI dans le cas où elle achèterait les mêmes immeubles et la commission de souscription.
(3) Sous réserve d’approbation de cette valeur par le conseil de surveillance de la SCPI, prévu le 2 octobre 2023.
(4) Ecart en pourcentage entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution. Lorsque le prix de souscription est inférieur à la valeur de reconstitution, il est en décote. Lorsque le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution, il est en surcote.
(5) Prix de souscription diminué de la commission de souscription hors taxes.

L’investisseur est averti que la SCPI présente un risque de perte en capital. Les prévisions de dividende sont fondées sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la société de gestion et ne constituent en aucun cas une promesse de distribution. Par ailleurs, les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Les références à un prix/label ne préjugent pas des résultats futurs du fonds ou du gestionnaire. Pour une description plus complète des risques, merci de vous reporter à la documentation réglementaire de la SCPI (document d’information clé, note d’information, rapport annuel, disponibles sur le site internet de BNP Paribas REIM France : https://www.reim.bnpparibas.fr/opus-real). 

Ce document est uniquement communiqué à titre d’information et ne constitue en aucun cas une offre d’achat ou une sollicitation de vente.