8 choses à savoir avant d’investir dans un OPCI

Le 03 February 2020

8 choses à savoir avant d’investir dans un OPCI

Solution alternative à l’immobilier traditionnel, accessible à partir de quelques centaines d’euros, l’investissement en OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) par le biais de souscription d’actions de sociétés, vous permet de placer votre argent à la fois sur des actifs immobiliers mais aussi financiers. Une diversification intéressante pour votre patrimoine qui offre plusieurs avantages. Petit tour d’horizon de ce qu’il faut savoir avant d’investir.

Avec l’OPCI, vous minimisez les contraintes de gestion

Avec l’OPCI, l’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion des biens contrairement au placement immobilier en direct. C’est le rôle de la société de gestion, agréée par l’AMF, en contrepartie de frais de gestion, qui se charge de rechercher des biens immobiliers (immeubles de bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…), d’en faire l’acquisition, de les louer, de les entretenir… Les investisseurs actionnaires de l’OPCI sont tenus régulièrement informés des actions et décisions de la société de gestion via des documents réglementaires (note mensuelle, document d’information périodique, rapport annuel, etc.) et lors des assemblées générales.

L’OPCI est un placement diversifié

L’OPCI doit respecter une répartition de ses actifs.
Le portefeuille doit être constitué :
•   En majorité d’actifs immobiliers (détenus directement ou indirectement) ;
•   D’une poche d’actifs financiers (actions, obligations ou produits monétaires) ;
•   Et d’une poche « liquidités » (pour 5% au minimum du portefeuille de l’OPCI).

En tant qu’investisseur, vous bénéficiez potentiellement non seulement des rendements liés aux actifs immobiliers (revenus locatifs) mais également des éventuels produits dégagés par les actifs financiers (actions et obligations).

L’OPCI, un produit sensible aux variations des marchés financiers

L’OPCI est un placement qui, du fait de la part des investissements non-immobiliers qu’il intègre, peut pâtir des variations des marchés boursiers et des aléas des placements financiers. Mais à l’inverse, le supplément de risque inhérent à un investissement en OPCI peut laisser espérer une performance supérieure à celle des produits d’épargne classiques. Il faut dans tous les cas garder à l’esprit que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et que ce véhicule d’investissement comporte des risques inhérents à sa nature. Avant toute décision de souscription, vous disposez d’un ensemble de documents et notamment du Document d’Information Clé (DIC). Ce document réglementé a pour objet de délivrer une information claire, exacte et non trompeuse permettant à l’épargnant de prendre une décision d’investissement en connaissant les principales caractéristiques du produit, ainsi que ses principaux risques*.

Les risques sont mutualisés

Avec un OPCI, non seulement, vous diversifiez votre placement sur différentes classes d’actifs (immobilier, actions, obligations, etc.), mais les investissements immobiliers sont répartis sur plusieurs biens, de diverses natures (bureaux, murs de commerces, centres commerciaux, entrepôts, habitation...), situés sur de multiples emplacements géographiques (en France ou à l’international). Les risques de loyers impayés ou de vacances de locaux sont par conséquent dilués, ce qui n’est pas le cas lors d’un investissement immobilier traditionnel où le risque pris par l’investisseur est plus important.

L’OPCI répond d’une fiscalité spécifique

L’imposition de vos revenus dépend de la forme juridique de l’OPCI.
• S’il s’agit d’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) comme pour l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, la fiscalité des plus-values et des revenus mobiliers pour les dividendes s’applique. Les revenus de l’OPCI (dividendes ou plus-values de cessions) sont ainsi soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), fixé à 30 % (taux en vigueur incluant les prélèvements sociaux).
• Si la société a la forme d’un fonds de placement immobilier (FPI), l’imposition est établie en fonction de la nature mobilière ou foncière des revenus et des plus-values.

Les placements en OPCI sont compatibles avec l’assurance vie

Il est possible d’investir en OPCI en direct (en compte-titres) ou via un contrat d'assurance-vie. Dans ce cas, la fiscalité des revenus et des plus-values y est moins pénalisante. Et tant que l’épargnant ne procède à aucun rachat, il n’y a aucune imposition.

L’OPCI, un engagement sur plusieurs années

Même si vous pouvez demander le rachat de vos actions dès que vous le souhaitez et de manière assez facile (c’est pour cette raison que les OPCI sont tenus de disposer d’au moins 5% de leurs actifs en liquidités, afin de pouvoir répondre aux demandes de rachats des investisseurs), l’OPCI reste un placement majoritairement immobilier, dont la valorisation s’apprécie sur la durée.

La nature même de cet investissement, ainsi que les frais entrainés par la souscription des actions, la gestion voire le rachat des actions, concourent à envisager la détention d’actions d’OPCI sur le long ou le très long terme (BNP Paribas REIM France recommande la détention des actions d’OPCI sur une durée minimum de 8 ans).

L’OPCI bénéficie d’une réglementation protectrice

La réglementation des OPCI se veut protectrice pour l’épargnant. Un mécanisme de suspension des rachats est par exemple prévu. Il implique, lorsqu’un investisseur détenant plus de 20% d’un OPCI demande le rachat de ses actions au-delà d’un seuil, que ledit rachat puisse être suspendu. De même, l'article L. 214-61-1 du Code monétaire et financier prévoit que le rachat par la société de ses actions peut être suspendu, à titre provisoire, quand des circonstances exceptionnelles l'exigent et si l'intérêt de l'ensemble des actionnaires le commande, dans des conditions fixées par le règlement général de l'Autorité des Marchés Financiers. Le but est de ne pas provoquer une crise grave de liquidité ou déstabiliser trop fortement la valeur des actions de l’OPCI.

* Avertissements :

-   La durée de placement recommandée est de 8 ans minimum
-   Les performances passées ne préjugent pas des performances futures : les investissements sont soumis aux fluctuations des marchés, pouvant par conséquent varier tant à la baisse qu’à la hausse
-   L’OPCI est exposé à un risque de liquidité du fait de la faible liquidité du marché immobilier. L’OPCI détenant directement et/ou indirectement des immeubles, leur vente nécessite un délai important qui dépendra de l’état du marché immobilier et qui pourra être allongé en période de tension.
-   La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts
-   Le capital et le rendement dépendant des conditions des marchés immobilier et financier. La somme récupérée au moment du rachat pourra être inférieure à celle investie, en cas de baisse de la valeur des actifs de l’OPCI, en particulier du marché immobilier, sur la durée du placement.