Le démembrement de propriété de parts de SCPI : à quoi ça sert ?

En quoi consiste l’achat de parts de SCPI en démembrement de propriété ? Comment cela fonctionne-t-il ? Et surtout, comment utiliser cette technique en fonction de vos objectifs patrimoniaux ? Toutes nos explications.

L'acquisition de parts de SCPI se fait traditionnellement en pleine propriété. L'investisseur dispose alors de la pleine possession des parts. Il perçoit les revenus de son placement et peut décider de céder ses parts à sa guise.

Le droit de propriété divisé

Il est aussi possible d’acquérir des parts de SCPI dans le cadre d’un démembrement de propriété. Dans ce cas, le droit de propriété est divisé.

D’un côté, la nue-propriété. Le nu propriétaire est le propriétaire des parts. A ce titre il est reconnu comme associé. Cependant il ne peut,profiter des revenus de son placement. Il peut en revanche céder son droit à un autre acquéreur de la nue-propriété et profitera alors d’une potentiel plus-value sur son placement. Il convient de noter néanmoins que le droit de nue-propriété est peu liquide.

De l’autre côté, l’usufruit. L’usufruitier n’est pas propriétaire de la part mais dispose du droit de percevoir les revenus de la SCPI.

Cette technique juridique est particulièrement utilisée dans l'immobilier physique, dans une logique successorale, mais elle peut aussi très bien s'appliquer pour des parts de SCPI. 

Dans quels cas recourir au démembrement de propriété ?

Tout dépend des objectifs patrimoniaux de l'investisseur.

-  Dans la majorité des cas, le démembrement de parts de SCPI est réalisé dans un objectif de transmission de patrimoine. Un parent acquiert la pleine propriété des parts de la SCPI puis donnent ou cèdent (en fonction de cas) la nue-propriété des parts à leurs enfants. Le parent peut alors bénéficier des revenus générés par les parts jusqu’à son décès. Lorsque le décès de l’usufruitier survient, le démembrement s’éteint, et la pleine propriété est reconstituée auprès des héritiers. Lorsqu’il s’agit d’un couple, il est également possible de prévoir une étape intermédiaire. Dans ce cas, la transmission de l’usufruit se fait d’abord au conjoint survivant au décès d’un des parents. Les héritiers récupèrent par la suite la pleine propriété des parts.

-  Un démembrement peut aussi être réalisé pour une durée fixée à l'avance, généralement de 5 à 10 ans, dans un objectif d’optimisation patrimoniale.